Плюси та мінуси ОСББ

Уряд орієнтує українців на створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) і неминуче підводить до того, що все одно доведеться самим брати відповідальність за стан свого житла, де вони є співвласниками. І до 1 липня мешканці мають визначитися з тим, як управляти своїм будинком. Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачає три способи: управляти самостійно (без створення ОСББ), створити ОСББ або обрати собі управителя. Якщо люди на зборах не вирішать, як управляти спільним майном, виконком знову зробить усе за них і без них – призначить управителя своїм рішенням. І тоді мешканці фактично не зможуть впливати ні на тарифи, ні на якість послуг. Детальніше ми розповідали про це в минулому числі «Телеграфа» (№6 від 11.02.16)

І навпаки, ОСББ наразі є найбільш відповідальним і випробуваним способом управління.

Людмила Леванда (на фото) має досвід керування об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків. Вона є головою ОСББ в чотирьох будинках і на громадських засадах допомагає іншим людям створювати ОСББ, як заступник голови асоціації ОСББ «Кременчук». Ми попросили пані Людмилу поділитися досвідом та розповісти про плюси та мінуси ОСББ.

Теплі під'їзди та облік послуг

Ми побували в будинку на вулиці Жовтневій, 4/11, йому уже 50 років. Його зводили як житлово-будівельний кооператив, і тому люди від початку звикли господарювати самі і не чекати, що хтось це зробить за них. Пані Людмила каже, що працювати з такими людьми голові ОСББ набагато простіше, ніж з мешканцями, які багато років були «під ЖЕПом».

Люди в цьому будинку ініціативні та слідкують за своїм житлом. На суботнику восени «вилизали» весь двір – і досі чисто, двірнику треба лише підтримувати порядок. На зборах вирішили утеплитися – замінили геть усі вікна в під'їздах п'ятиповерхівки.

– Замінювали в два етапи. В листопаді 2014 року замінили шість вікон (тобто половину) – було 12 тисяч гривень на рахунку ОСББ. Треба було міняти вікна і в іншому під'їзді. На той момент вони коштували вже 20 400 гривень. Власних коштів не вистачало, і я оформила на ОСББ «теплий кредит» від держави. Програма реально працює, держава уже відшкодувала нам 40% вартості. Відсотки, щоправда, поки що ми гасимо власними силами: частину область уже відшкодувала, а місто – ще ні. Але рано чи пізно ці гроші повернуть на розрахунковий рахунок, і кредит буде безвідсотковим. Тобто вікна обійдуться в 12 240 грн, – розповідає Людмила Леванда.

Чи хотілося б мешканцям, аби за стан їхнього житла відповідав виконком, а не вони самі? Про це ми запитали тих, кого зустріли у дворі.

– Ні, не хотів би. Жити в ОСББ набагато краще і дешевше! Головне – у нас є лічильник на будинок. І лічильники в квартирах на всі послуги, які можна. Вікна замінили – стало набагато тепліше в під'їздах, – каже Анатолій Матяш.

Ольгу Романько теж влаштовує життя в ОСББ.

– Вікна замінили, в під'їздах чисто, люди за всім слідкують самі, а коли будинок комунальний – нікому нічого не треба, – каже мешканка.

А ми продовжуємо далі розмову з Людмилою Левандою та робимо висновки про плюси та мінуси ОСББ.

Плюси ОСББ

1. Швидке реагування на аварію

– Я думаю, що роблю все швидше, ніж класичний ЖЕП. І головне, нам не потрібна аварійка. Якщо прорвало якусь трубу, я спускаюся в підвал та перекриваю стояк. Головне – слідкувати за тим, щоб працювали вентилі, щоб перекривалися стояки і води, і тепла, – розповідає Людмила Леванда.

Вона каже, що в кожному будинку розпочинала господарювати саме з підвалів: міняли вентилі, аби уникнути затоплень у випадку аварії.

2. Розмір внесків на утримання будинку залежить від мешканців

Питання про розмір оплати вирішується на зборах ОСББ. Відповідно до закону «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» максимальний розмір внесків в ОСББ не повинен перевищувати тариф у будинках, які стоять на балансі ЖЕП та яким затверджують тарифи органи місцевого самоврядування. У будинках, якими керує Людмила Леванда, членські внески коливаються від 1,35 грн до 1,67 грн (на 1кв м).

Вона зауважує: що менший будинок, то більшими будуть внески на його утримання. Логіка тут проста: прибудинкова територія триповерхівки та дев'ятиповерхівки може бути однаковою за розмірами. Однак і там, і там слід платити зарплату двірнику, голові ОСББ, бухгалтеру.

Як правило, у розмір внесків входить накопичувальний фонд, який використовується на поточний та капітальний ремонти. Втім на капремонти часто доводиться збирати гроші додатково – це теж вирішують самі мешканці. Пані Людмила наводить приклад: у будинку на вул. Московській, 17 збирали гроші на заміну каналізації влітку, коли не треба платити за опалення: «накинули» додатково по 1 грн на 1 кв м житлової площі.

3. Черговість ремонтів залежить від мешканців

Черговість ремонтів вирішується на зборах об'єднання, підкреслює пані Людмила. Всі ці питання вирішуються на зборах. Наприклад, у будинку на вул. Жовтневій, 4/12 замінили вікна, тепер на черзі – ремонт під'їздів та встановлення автоматичних воріт на виїзді з двору (спільно з мешканцями інших будинків). Далі голова ОСББ хоче пропонувати встановлення індивідуального теплового пункту з автоматичним регулюванням, аби економити на опаленні.

4. Кошти ОСББ використовуються винятково на будинок

У будинках, які стоять на балансі єдиного у місті ЖЕП «Автозаводське», і які обслуговують приватні керуючі компанії, де-юре теж існує побудинковий тариф. Але де-факто гроші йдуть на єдиний рахунок (окремих рахунків на будинки не існує) і «перетягуються» з одного будинку на інший. А мешканці у відповідь на свої звернення про ремонти отримують листи із припискою «борг вашого будинку складає (стільки-то) грн» та інформацією, що в будинок вкладено більше, ніж отримано. Перевірити цю інформацію важко. На відміну від цього кожне ОСББ має окремий розрахунковий рахунок: скільки збирає з мешканців – стільки й витрачає на свої потреби. При цьому правління ОСББ звітує перед мешканцями на зборах за витрачені гроші.

Мінуси ОСББ

1. Людям важко домовлятися

Головною проблемою керування ОСББ Людмила Леванда називає довіру мешканців один до одного і до правління ОСББ. Вона каже: «Самі люди часто підозрюють у чомусь голову ОСББ. Їм завжди здається, що хтось щось вкрав і поклав у кишеню. Людям важко домовитися, особливо тоді, коли йдеться про гроші.» І тому збори ОСББ часто проходять бурхливо і важко.

2. Недобросовісний голова ОСББ

Інколи недовіра мешканців до голови ОСББ та ЖБК цілком виправдана: є негативні приклади, коли люди сплачують за послуги на рахунок ОСББ, а потім виявляється, що в будинку величезний борг, і підприємства, що надають компослуги, воліють відключити все, що тільки можна.

Втім нині практично всі ОСББ перейшли на систему електронних платежів ВАС і платять напряму постачальнику послуг, за винятком води та внесків на утримання житла, якими розпоряджається голова ОСББ.

Людмила Леванда успадкувала один будинок, де мешканці судилися з головою ОСББ за гроші. У будинку текла каналізація (довелося першочергово її міняти), тепер чекає ремонту дах. На нього з мешканців збиратимуть внески додатково і проситимуть допомоги з міського бюджету.

3. Проблема прямих договорів

Теоретично ОСББ не повинно брати на себе платежі за газ, воду та інше, оскільки воно, відповідно до закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», є неприбутковою організацією, наголошує Людмила Леванда. Але ще з часів ЖБК (житлово-будівельних кооперативів) у таких будинках був один особовий рахунок на послуги, і оплату мешканці розподіляли на всіх. Ця система ЖБК залишилась у спадок ОСББ. Багато років ОСББ України «воювали» з обленерго за прямі договори на електроенергію з кожним мешканцем. Врешті цю норму прописали в законодавстві. Але що стосується води, то й досі з «Кременчукводоканалом» в ОСББ один рахунок на весь будинок (за загальним лічильником). Підприємство посилається на закон «Про питну воду і питне водопостачання». А голова ОСББ має клопіт – звіряти квартирні показники лічильників води, якщо вони не сходяться з показниками будинкового лічильника.

4. Неплатежі

На сьогодні внески на утримання житла в ОСББ здебільшого нижчі, ніж у будинках, якими опікується міська влада. Або такі самі. Та якщо в будинках, де господарюють керуючі компанії, експлуатаційні витрати включають лише поточні ремонти, то цих самих коштів в ОСББ вистачило б і на все інше.

– Якби всі мешканці вчасно платили за послуги, тариф покривав би капітальні ремонти, – зауважує Людмила Леванда. Втім проблема неплатежів характерна не лише для ОСББ.