Берем жилье в кредит

Купить квартиру за наличные может позволить себе далеко не каждый. Поэтому жилье в кредит для многих почти единственный шанс обзавестись собственной квартирой. За то, что банк одолжит вам денег на покупку, вы должны заплатить банку определенный процент. Этот процент называется кредитной ставкой. Кредитные ставки могут быть в  гривнах или в валюте, в зависимости от того,  в чем вы берете кредит. Банки в нашем городе выдают кредиты сроком до 20 лет, под процентную ставку в долларах от 12 до 15% , в гривнах – от 12 до 21%. Кредит на покупку жилья часто называют ипотечным – то есть, вы берете кредит под залог приобретенной квартиры. Как правило, в банках, кроме кредитной ставки, существует комиссионный сбор. В каждом банке он разный. Поэтому, например, взяв кредит под 12%, в итоге может оказаться, что, благодаря комиссионным сборам и прочим банковским поборам, вы можете заплатить столько же, как если бы взяли кредит под 21%.  «Нужно понимать, что ситуация на рынке приблизительно одинаковая и стабильная, и максимум, что можно выиграть, это 1-1,5%», – говорит частный нотариус Светлана Дудкина. Сотрудники банков рекомендуют брать кредиты в валюте, например, в долларах, в том случае, если у вас стабильный доход в долларах.

Чтобы узнать о том, как взять кредит на жилье, репортеру «Телеграфа» пришлось совершить паломничество по банкам города. Квартира, которую мы присмотрели для покупки, стоит 20 тысяч долларов. Чтобы ее приобрести, нужно сделать первоначальный взнос. Сумма, которую нужно внести сразу при оформлении кредита, в каждом банке разная: от 5 до 30%. Остановимся на 25%, то есть, вносим сразу 5 тысяч долларов. Процентная ставка в гривнах в размере 12% годовых, насчитывается на оставшиеся 15 тысяч долларов. Кроме процентной ставки, придется ежемесячно платить комиссионные. В зависимости от срока кредитования, они составляют 0,45-0,55% от оставшейся суммы кредита. Интересно, что разница между ежемесячными выплатами кредита, взятого на 20 и на 15 лет, невелика: за кредит на 20 лет, при первоначальном взносе 5 тысяч, придется ежемесячно выплачивать 1262 грн., а за кредит на 15 лет – 1294 грн. Поэтому лучше попросить сотрудника банка просчитать возможные варианты, чтобы выбрать для себя более выгодный. На попытку проверить банковские расчеты и посчитать, сколько вы должны платить помесячно, лучше не тратить время: банковские сотрудники высчитывают эту цифру благодаря специальной программе, в которую «вбита» формула. Еще заплатить придется за страхование квартиры и своей персоны. Страховка квартиры обойдется в 0,4% от рыночной стоимости жилья (от 20 тысяч) и составит 404 грн., а личное страхование - в 0,5% от суммы кредита (от 15 тысяч долларов), то есть 378,75 грн. При этом за страхование придется платить ежегодно. И это еще не все. Будьте готовы к тому, что у нотариуса, который будет оформлять сделку купли-продажи, вы оставите около 500 грн., а справка из Бюро технической инвентаризации потянет на 80-120 грн. Если вы приобретаете квартиру через агентство недвижимости, то учтите, что им тоже придется платить комиссионные. Если в банк прийти с готовым пакетом документов, то оформление кредита займет около двух недель.

(приблизительный расчет стоимости квартиры в кредит на примере одного банка)

Стоимость квартиры 20 тысяч долларов или 101 тыс. грн.    
Срок кредитования: 15 лет 12 месяцев*15 = 180 месяцев   
Процентная ставка: 12% грнежемесячнолетгрн    
Ежемесячные комиссионные: 0,5%     
Страховка квартиры: 0,4% от стоимости квартиры 404 грн. *15 лет = 6060 грн.   
Личное страхование: 0,5% от суммы кредитования 378,75 грн. *15 лет = 5 681грн.
 
Итого: без учета стоимости различных справок, услуг нотариуса и риэлторов, квартира обойдется в 244 661 грн. То есть, за новое жилье мы переплатим в 2,4 раза.

Получить кредит в банке может далеко не каждый. Если ваши доходы ниже среднего, то с банковским кредитом вы пролетите. По нашим расчетам, чтобы купить, например, однокомнатную квартиру за 12 тысяч долларов, нужно зарабатывать минимум две тысячи гривен на двоих (официально!). Можете ли вы претендовать банковский кредит, посчитайте сами. Например, ваша семья состоит из трех человек: вы, жена и ребенок.  453 грн. (прожиточный минимум) умножаете на два (количество взрослых членов семьи) плюс 320 грн. на ребенка. К полученной сумме прибавьте гривен 200 на коммунальные платежи. Это получается 1546 грн. А ваш семейный доход, например, три тысячи гривен. Из общего дохода вычитаем 1546. Если оставшейся суммы хватает на ежемесячное погашение кредита, то деньги вам, возможно, дадут. Если ваш доход меньше, то вы можете взять поручителя – человека, который поручится своим имуществом за то, что вы кредит вернете.
Если вы бизнесмен, то банку вы должны будете предоставить технико-экономическое обоснование. Зачастую доходы бизнесмена на бумаге и его реальные доходы – две совершенно разные вещи. В каждом банке к этой проблеме относятся по-разному. Одни наотрез отказывают в выдаче кредита, другие, тщательно изучив ваше материальное положение, может быть, и помогут вам деньгами.

О подводных рифах, которые могут ждать вас при приобретении жилья в кредит, рассказала нотариус Светлана Дудкина.

– На что при оформлении кредита стоит обратить внимание, чтобы избежать неприятных сюрпризов?
– Как правило, банки добросовестно относятся к клиентам.  Проблемы возникают  в том случае, когда клиент не очень внимательно изучает договор или не рассчитывает свои силы. Во-первых, стоит тщательно просмотреть, какие по договору предусмотрены выплаты. Лучше попросить банковского работника расписать все возможные растраты. Ведь, кроме процентной ставки, обычно приходится платить комиссионные, взнос за кассовое обслуживание, страхование, нотариальное оформление и прочее. Стоит обратить внимание на условие досрочного погашения кредита. Как правило, банки берут за это комиссионный сбор, например 1,5% от суммы кредита. Некоторые моменты могут быть не прописаны в договоре. Например, система проплаты при погашении кредита. У нас существуют банки, которые принимают деньги через посредников. То есть, свой кредитный долг вы платите не в банк, в котором кредитуетесь, а в другой банк, который эти средства переводит в ваш банк. А за перевод денег с вас взимается отдельная плата. Взять деньги с вас могут и за кассовое обслуживание, то есть, когда вы приносите деньги, чтобы рассчитаться с банком. Существует такая  проблема как валютные кредиты. Если вы выбрали кредитные ставки в долларах, а рассчитываетесь в гривнах, с вас могут взять деньги за конвертацию отечественных денег в валюту. В итоге, вы заплатите столько же, сколько заплатили бы, если бы выбрали кредитные ставки в гривнах. Еще один момент: при оформлении сделки купли-продажи вы выплачиваете процент от стоимости приобретаемого жилья. Не экономьте на оформлении: в договоре купли-продажи лучше укажите настоящую сумму, за которую вы купили квартиру, это избавит вас от лишних проблем.
– Некоторые банки или организации предлагают кредитование под маленькие процентные ставки. Стоит ли на них «вестись»?
– Иногда банки заманивают клиентов маленькой процентной ставкой, но впоследствии оказывается, что, кроме процентной ставки, нужно выплачивать ежемесячную комиссию или другие выплаты. В результате вы выплатите банку столько же, сколько бы вы заплатили, если бы взяли кредит под более высокий процент. Поэтому нужно понимать, что ситуация на рынке приблизительно одинаковая и стабильная, и максимум, что можно выиграть, это 1-1,5%. Что касается организаций,  которые обещают кредит под 3% годовых, то советую к ним относиться осторожно. Они работают по принципу пирамиды: набирается определенное количество людей, которые вносят первоначальный взнос. Собранную сумму денег получает один человек из группы. Затем опять вносятся платежи, а деньги получает следующий в очереди. Человек, который вносит деньги, не знает, когда наберется нужное количество людей. Я встречала договора, в которых, чтобы получить обещанное кредитование, нужно было набрать группу из 200 человек.  Пока эта группа наберется, пройдет немало времени, а гарантия, что вы получите обещанное, очень маленькая.
В  договоре, как правило, трудно разобраться: он содержит множество ссылок и написан мелким шрифтом на четырех и более страницах. Если вы все-таки рискнули воспользоваться услугами такой организации, то лучше дайте договор почитать юристу. В том случае, если клиент захочет разорвать договор и получить свои деньги обратно, он их получит, но из этой суммы удержат от 10-30%.
– Если заемщик задерживает выплаты банку, лишают ли его имущества?
– Никому не интересно отбирать у человека квартиру. При несвоевременной оплате банк не будет сразу же действовать радикально. С заемщиком будет вестись долгая переписка, будут применяться штрафные санкции. Если клиент не пойдет навстречу банку, то тогда финансовое учреждение просто продаст жилье через суд и вернет свои деньги. Законом предусмотрено, что за счет реализации заложенного имущества, банк имеет право получить все положенные ему деньги. Но, как правило, с клиентом стараются договориться.  Зачастую ему дают возможность самому продать свою квартиру, и из полученной суммы рассчитаться с банком. Например, банк выдал кредит на сумму 10 тысяч гривен. Заемщик погасил только 5 тысяч и прекратил платежи. Процентов и штрафов набежало на 2 тысячи. Если заемщик продаст свое жилье за 15 тысяч, то из вырученной суммы 7 тысяч он отдаст банку, а 8 тысяч оставит себе. Но если сума от продажи жилья оказалась меньше, чем 7 тысяч, которые необходимо выплатить банку, то финансовое учреждение имеет право подать в суд и потребовать недостающую сумму.

Стандартный набор документов, нужных  для оформления кредита:
– Паспорт заемщика
– Идентификационный код
– Свидетельство о браке (если есть)
– Справка с места работы (с указанием должности и зарплаты за последние 6 месяцев)
– Для частных предпринимателей (документы о регистрации, отчет плательщика налогов за последний квартал, договора о текущей деятельности)
– Документы по заложенному имуществу (договор купли-продажи, договор обмена, свидетельство о приватизации)
– Технический паспорт на квартиру
– Справка из БТИ.