Українська земля. Ні собі, ні людям

Почому земля для народу
Ціни на землю – величина змінна. Причому останнім часом вона постійно змінюється у сторону збільшення.
– Це безперервний процес, – каже юрист одного з міських центрів нерухомості Олена Шаповалова.  – Але в різних районах міста ціни на землю підвищуються по-різному. На темпи їх зростання впливають декілька факторів: віддаленість наділу від центру міста, стан середовища довкола, тобто чи є поряд ліс, річка, заводи тощо, наявність транспортних маршрутів поблизу.
Київська мода жити в спокійному чистенькому передмісті і їздити на роботу до брудного та гамірного центру у Кременчуці тільки почала приживатися. Більшість з тих, хто може дозволити собі власний будинок, віддає перевагу наділам, максимально наближеним до центру. Звідси і ціни. Сотка землі у центрі міста коштує від 10 тисяч у.о. і вище. Чим далі від центру, тим земля дешевша – в інших районах міста сотку віддають за ціною від однієї тисячі у.о. Що стосується передмістя, то там поки що землі вистачає.
– Землі у передмістях дуже багато, – розповідає пані Шаповалова. – Багато там і незакінчених будівель, і голих фундаментів.
Але чи буде там землі, хоч греблею гати, через 20 років, невідомо. Саме на такий строк розрахований новий генплан забудови міста, згідно з яким до Кременчука можуть приєднати шість навколишніх селищ – Піщане, Білецьківку, Кам’яні Потоки, Рокитне, Червону Знам’янку та Потоки. Так що, те, що зараз є селом, невдовзі може стати містом. І ціни на землю та нерухомість там теж стануть міськими. Над цим варто задуматись.
На відміну від Кременчука, у передмістях якого поки що лише де-не-де виринає будинок впливової персони, політична та бізнес-еліта столиці практично вже скупила всю землю під Києвом. Спеціалісти кажуть, що на первинному ринку там вже майже немає землі.

Заборонено…
Дім у передмісті з невеличким наділом землі – це альтернативний варіант кам’яним «кліткам». За ціною дво-трикімнатної квартири у місті можна придбати цілий будинок у мальовничому куточку. Або купити наділ і побудувати на ньому дім – обійдеться навіть дешевше. От тільки не вся земля у передмістях продається. З 2001 року у країні діє суворий мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. На початку січня народні обранці подолали вето Президента і продовжили дію мораторію ще на один рік – до першого січня 2008 року.
Прибічники мораторію стверджують, що він захищає селян від нищівних збитків. Мовляв, якщо зараз зняти заборону на продаж пашні, то ціни на неї різко обваляться. Противники кажуть, що про те, що десь щось обвалиться, думати вже запізно – добра половина сільськогосподарських земель уже перейшла через тіньові схеми до нових власників за безцінь. Свідчення тому – численні котеджні містечка під великими містами. Рештою землі, що в селян ще зосталась, вони могли б розпоряджатися самостійно, і якщо потрібно – продавати за ринковими цінами. Але «зась». Тож український ринок землі суцільно вкритий тінню, і не вилазитиме з неї ще, як мінімум, рік.

… але, якщо дуже хочеться, то можна
Те, що пашню продавати заборонено, ще не означає, що її ніхто не купує. «Народні умільці» навчилися вправно обходити закон.
Типовою схемою придбання земель сільськогосподарського призначення є зміна у паперах їх цільового призначення. Наприклад, «ведення сільського товарного виробництва» у документах змінюють на «ведення власного господарства». Таку землю продавати можна. Після продажу, як правило, цільове призначення землі змінюється знову – на «під забудову».
– Новий закон не тільки забороняє продавати пашню, а й змінювати її цільове призначення теж, – коментує зміни до Земельного кодексу України Олена Шаповалова. –  Та існує ще декілька популярних способів обходу мораторію. Наприклад, укладається попередній договір купівлі-продажу з умовою, що повністю він набере чинності після закінчення строку мораторію. Ще оформляють довіреність із правом розпорядження землею або укладають договір аренди з правом викупу.
Для отримання землі беруть на озброєння і такий спосіб як самозахоплення. У такому випадку або покупець використовує землю для сільгоспвиробництва без оформлення документів, або будує дім і реєструє його. Потім на підставі того, що в нього є власність, він «вибиває» з місцевої ради або райадміністрації земельний наділ – з-під будинку землю вже не висмикнеш. Та народні обранці надумали покласти цьому край.
– Наразі у Верховній Раді розглядається питання про внесення змін до Карного кодексу України, – повідомляє пані Шаповалова. – Згідно з ними, передбачається кримінальна відповідальність за самовільне захоплення землі.

Купувати чи не купувати
За прогнозами спеціалістів, земля і далі зростатиме в ціні. В інтерв’ю газеті «Сегодня» директор київської компанії «Оптимум-плюс» Юрій Базелинський зазначив, що цьому сприятиме не тільки зведення котеджних містечок під великими містами, а й активне будівництво складських приміщень, автозаправок тощо.
– Мораторій тільки подовжив тіньові схеми, – зазначив він. – Ринок землі дещо відстав від ринку нерухомості і зараз лише наздоганяє його. Земля ще не досягла свого цінового піку, як це відчувається по житлу. Наразі вона – найвигідніший товар для вкладення грошей, що дає сто відсотків прибутку на рік. Тому тим, у кого є необхідна сума, краще купувати землю, не чекаючи на сплеск цін.

Як «кидають»
– Земля, як вкладення капіталу – це непоганий варіант, – висловлює свою думку Олена Шаповалова. – Але він таїть у собі дуже багато ризиків. По-перше, перевірити справжність документів на наділ дуже важко. Дуже часто документів немає взагалі, а купується тільки право на приватизацію наділу. І немає жодних гарантій, що він уже не оформляється будь-ким іншим.
Найчастіше покупців землі «кидають» трьома найрозповсюдженішими способами:
* показують не той наділ, який продають.
* розміри наділу по держакту на право власності і в реальності не співпадають (зрозуміло, не на користь покупця)
* через неправильно оформлені документи покупець ризикує не укласти угоду взагалі. Або, що ще гірше, її можуть оскаржити через деякий час.