Мнение MDL: Жилой фонд Украины – статистика, проблемы, пути «оздоровления»

Проблема жилья в Украине – комплексная и многоуровневая. Потому и пути решения должны вырабатываться с привлечением экспертов, профильных организаций и городских властей. Основная масса украинских панельных многоквартирных домов была построена в 70-х годах прошлого века. С момента обретения независимости строительство жилого фонда сократилось, а капитальные ремонты практически не проводились, что привело к существенному ухудшению качества домов, ухудшения их энергетического и конструктивного состояния.О том, какие трудности ждут украинцев на этапе модернизации мы поговорили с членом правления группы компаний «Місто для людей» Нериюсом Шараускасом

Накануне Министр регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадий Зубко отметил, что законодательная база для проведения модернизации жилого фонда фактически готова. Приняты законы, позволяющие не только внедрить мероприятия по энергоэффективности и термомодернизации в жилых домах, но и провести ремонт жилфонда, осовременить системы центрального отопления. По мнению Министра, государством созданы все предпосылки для осуществления революционного прыжка к модернизации жилого сектора.

Нериюс, поделитесь, пожалуйста, общим впечатлением от состояния жилого фонда Украины. И чем украинские многоэтажки отличаются от литовских?

«По статистике, жилой фонд Украины не просто старый, а очень старый. Примерно 25% домов старше 60 – 70 лет. 90% домов были построены до 90-х годов прошлого века, таким домам уже более 30 лет. Срок эксплуатации многих домов превышен, изначально при строительстве планировалось, что со временем многоэтажки будут снесены и заменены новыми зданиями.

Если сравнивать украинский и литовский жилой фонд, то первую очередь стоит отметить большую разницу в площади жилого фонда. Если в Литве общая площадь жилого фонда составляет около восьмидесяти миллионов квадратных метров, то в Украине этот показатель превышаетодин миллиард квадратных метров.

В Литве очень много приватного жилья разной площади. В Украине многоэтажка площадью около шести тысяч квадратных метров – это норма, для Литвы такой дом считается очень большим.

Самое главное различие – в Литве с начала 2018 года все проекты жилых зданий утверждаются только с учетом стандартов ЕС, это энергосберегающие проекты стандарта А+, а с 2021 года будут разрешены только стандарты А++.

С начала 90-х годов прошлого века Литва очень интенсивно участвовала в привлечении фондовых денежных средств для реализации различных программ по энергосбережению и тепломодернизации.

Сегодня общий жилой фонд составляет примерно 35 тысяч домов. За прошедшие 26 лет термомодернизацией были охвачены лишь 3 тысячи, то есть всего лишь 10% жилых зданий.

С учетом огромной разницы в размерах украинского и литовского жилого фонда можно понять, насколько тяжело внедрять энергоэффективные проекты и насколько колоссальные суммы для таких проектов потребуется привлечь в Украину.

В то же время в Литве есть города, в которых выполнена 100% тепломодернизация домов – утеплены фасады, вентиляционные и тепловые узлы.

Для участия в проектах по термомодернизации необходимо было получить согласие 50% жителей, так как они тоже участвовали в этом, вкладывая свои средства. Если представить, что в Литве самый большой дом имеет площадь около 8 тысяч квадратных метров, а в Украине масса таких домов, в которых живет большое количество жителей, то можно понять, насколько сложнее провести работу с таким количеством жильцов и набрать необходимый процент согласных участвовать в проектах».

Около двадцати лет назад украинские власти уже пытались решить вопрос изношенности жилого фонда. Предлагалось включить в тариф на содержание жилья стоимость капремонта, которая составляла два минимальных тарифа. Однако от этой идеи тогда отказались. Взамен были разработаны проекты восстановления 5-ти и 9-ти этажных домов, которые на практике также не были реализованы.

По прошествии двух десятилетий состояние жилья еще больше ухудшилось. И теперь для проведения ремонтов нужно учитывать не двойной тариф, а гораздо больше. Получается, что проще снести имеющиеся дома и построить на их месте новые. Тогда остро встанет вопрос отселения людей из аварийных зданий. Без поддержки государства и бизнеса сделать это вряд ли удастся.

Согласно сведениям Государственной службы статистики Украины, на 1 января 2018 жилой фонд страны составлял 984,8 млн. м2 общей площади, при этом количество ветхих и аварийных домов составило 44,9 тысяч единиц, в которых проживало 62,7 тысяч человек.

Так, по оценкам клиентов, согласно данным, предоставленным немецкой исследовательской  компанией GfK – одной из крупнейших в мире исследующих рынки компаний, более 40 процентов мариупольцев регулярно страдают от различных аварийных ситуаций.

Так, от аварий водоснабжения регулярно страдают 63% жильцов обслуживаемых компанией МДЛ Маріуполь домов. 43% жителей сообщали в свою управляющую компанию об авариях теплотрасс и отключении теплоснабжения.

Проблемы с канализацией отметили 38% респондентов, время от времени не работали лифты у 18% жителей. Затопленные подвалы снижают качество жизни у 41% опрошенных, на течь кровли жалуются 35%.

На этапе массовой приватизации жилья украинцы забыли о главном: собственность налагает ответственность. Если жители так и не научатся договариваться с соседями и управляющей компанией, будут уходить от принятия решений, они рискуют потерять свое жилье, которое просто разрушится от старости и неэффективной эксплуатации.

Пока же чаще всего у наших жителей продолжает преобладать мышление квартиросъемщика, нет понимания ответственности за общую собственность в многоквартирных домах. Активное субсидирование тарифов на коммунальные услуги не способствует формированию ответственного поведения. Жители не в полной мере понимают необходимости сбережения энергетических ресурсов.

Какие, по Вашему мнению, участки жилого фонда Украины требуют первоочередного внимания жилищников?

Очень важно внедрять в Украине проекты по энергомодернизации. В Литве многоэтажные здания составляют примерно 60 процентов от общего жилого фонда. Наша страна прошла этап становления рыночных цен на энергоресурсы. В Украине лишь только начали привыкать к этому, а также к необходимости учиться экономить.

Также для Украины очень актуально снижение потребления природного газа, как с целью экономии, так и для уменьшения количества выбросов в атмосферу.

Наиболее эффективно в таких случаях проведение аудита с использованием тепловизорами, дающими возможность подсчитать, сколько тепла использует каждый дом, какие из участков наиболее проблематичны, где нужно менять стояки отопления. Энергосбережение с тепломодернизацией дают наилучший эффект.

В Литве модернизация отопительных узлов производится параллельно с другими теплосберегающими проектами. Такие меры позволяют удаленно управлять узлами отопления, при необходимости регулировать уровень подачи тепла в дом. Это приводит к существенной экономии ресурсов. Большие потери тепла происходят также из-за плохих окон. Поэтому очень важно уделять внимание замене стеклопакетов на энергоэффективные.

Что «Місто для людей» делает для улучшения состояния жилого фонда, находящегося на обслуживании компании?

Начав предоставлять услуги на украинском рынке, компания «Місто для людей» столкнулась с огромным количеством аварий в домах в связи с колоссальным износом инженерных сетей и конструктивов. Поэтому первоочередные работы проводились именно в аварийных домах.

Также мы устанавливаем LED-светильники. Они перегорают не так часто, как обычные лампы, и помогают экономить средства жителей. Сделав один раз качественно, после можно меньше внимания уделять таким простым вещам.

Наша цель – внедрять энергоэффективные проекты во всех обслуживаемых домах. Это позволит существенно упростить запуск тепла в начале отопительного сезона, развоздушивание в таких домах происходит автоматически. В этом году с момента запуска теплоносителя к нам поступило более 4 тысяч заявок на развоздушивание. Естественно, мы сами заинтересованы в том, чтобы решить этот вопрос и облегчить свою работу.

Компания «Місто для людей», поставив себе за цель предоставить своим клиентам услуги по качественному и профессиональному управлению жилой недвижимостью, планомерно реализует действия по приведению обслуживаемой жилплощади в порядок. Наша миссия – создать город, в

котором хочется жить, чтобы проблемы жилья не напоминали о себе.

Как мотивировать собственников жилья реализовывать меры по повышению энергетической эффективности зданий?

В первую очередь важна разъяснительная работа с жильцами. В Литве мы много объясняли, показывая, сколько средств жители смогут сэкономить, внедрив тот или иной проект в своем доме. Наибольшие результаты дает участие в различных программах. Литовцы очень интенсивно участвуют в подготовке законодательной базы по энергомодернизации. Это позволяет получать льготные кредиты или субсидии от ЕС или мировых фондов.

«Місто для людей Кременчук» выполнены следующие виды работ:
 - 6624 м2 кровли в 112 домах; 
- 1705 п.м швов в 16 домах;
- Замена трубопроводов центрального отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения  3394 п.м в 273 домах.
- Отремонтировано 652 и заменено 1046 единиц запорной арматуры в 298 домах.
- Выполнена теплоизоляция 922 п.м трубопровода в 52 домах. Остеклено 81 м2 окон в 23 домах.