Кременчуцька нерухомість у ступорі

Останнім часом у топ-новинах українських видань лідирують дві теми: Євромайдан і коливання курсу долара. Політика та економіка тісно пов’язані між собою, тож ринок нерухомості одразу відреагував на нестабільність.

– Один мій знайомий збирав гроші на квартиру. У нього депозит у банку. Тепер він розгублений: що робити? Чи то знімати та переводити у долари, чи вже купувати квартиру, чи ще зачекати? – розповідає кременчужанин Ігор.

Такі настрої у більшості й продавців, і покупців, зауважують у кременчуцьких агенціях нерухомості.

– Дуже погано продається житло, правочинів практично немає, – каже Тетяна Авраменко, керівник агенції «Єврометр». – Люди чогось чекають. Думаю, це пов’язано із Майданом. Є навіть випадки, коли ті, хто виставив об’єкти на продаж, знімають пропозиції. Продають нерухомість лише люди, яким це вкрай потрібно. З іншого боку, немає покупців – вони теж вичікують.

Отже, покупці сподіваються, що ціни обваляться. А продавці натомість не хочуть їх скидати. Тим більше, що тепер, відповідно до нових правил оцінки нерухомості, продавати квартиру дешевше дуже невигідно.

Чому стало дорожче оформити квартиру

З першого лютого остаточно набули чинності зміни до законодавства щодо правил оцінки нерухомості. Відтепер оцінювати майно (якщо воно виставлене на продаж) мають тільки фахівці зі спеціальними сертифікатами суб’єкта оціночної діяльності. Ріелтори побоювалися, що їхні послуги подорожчають, але ціна не змінилася. Вона складає 300-400 гривень. Та все одно нові правила вплинули на ринок нерухомості. Так, інколи на оцінку майна доводиться чекати до 14 днів, зауважують ріелтори (хоча в середньому вона займає 4-5 днів). І головне – тепер оцінювачі не можуть поставити ціну нижче ринкової. А інколи вона буває й завищеною, що невигідно ні покупцю, ні продавцю, зауважує Олена Куроп‘ятник, директор агенції «Світ нерухомості». Вона пояснює: навіть якщо продавець та покупець зійшлися в ціні, й продавець її знизив, держмито та збір до Пенсійного фонду треба все одно сплатити від суми оцінки. До речі, зараз оцінювачі майна (знову ж таки за новими правилами) навіть не виїжджають на місце: роблять свою роботу за описом, який надає власник нерухомості відповідно до критеріїв. Наприклад, з ремонтом квартира чи без ремонту, в старому будинку чи в новому.

– Є випадки, коли люди штучно намагаються зменшити суму оцінки, щоб уникнути зайвих платежів: вказують, що квартира без ремонту, хоча насправді це не так, – зауважує Тетяна Авраменко.

Приклад

240 000 грн – оціночна вартість квартири
4 800 грн – таку суму треба сплатити на користь держави (1% від оціночної вартості квартири – держмито, ще 1% – до Пенсійного фонду)
200 000 грн – реальна сума, за яку продали квартиру
4000 грн – таким був би платіж на користь держави, якби відсотки рахувалися від реальної суми, а не від оціночної вартості
800 грн (4 800 – 4 000) втрачає покупець тільки на оформленні житла
Крім цього, якщо сума покупки перевищує 150 тисяч гривень (а це фактично кожна квартира, крім малосімейок), оплата здійснюється за безготівковим розрахунком. У цьому випадку продавець теж втрачає: при переведенні грошей у готівку (від 0,5 до 1,5%).

Ціни на житло можуть знизитися, але несуттєво

На чому зараз не втрачають кременчужани – так це на переведенні доларів у гривні. Бо курс 8 грн за долар, який так довго тримався, наблизився до 10,50 грн. Оскільки наші люди звикли рахувати вартість житла в американській валюті, можна сказати, що ціни не змінилися порівняно з 2013 роком. Трохи подорожчали квартири на Молодіжному і дещо подешевшали на Раківці (дані – у таблиці).

– Якщо й надалі курс долара зростатиме, вартість житла на вторинному ринку може дещо знизитися в перерахунку на долари, хоча й не настільки суттєво, як хотілося би покупцям. А квартири в новобудовах, навпаки, можуть зрости в ціні, – каже Наталя Буряк, керівник агенції «Міське бюро нерухомості».
Річ у тім, що більшість українців отримують доходи у гривнях, і незмінна ціна на квартири у доларах фактично означає подорожчання для тих, хто ще не встиг зібрати необхідну суму в американській валюті. Простий приклад: 25 тисяч доларів (ціна однокімнатної квартири або двокімнатної хрущовки) при старому курсі 8 грн за долар – це 200 тис грн, а при курсі 9 грн за долар – уже 225 тис грн (12,5%). Різниця суттєва для кишені українця – навіть із середніми доходами. Тож продавцю й покупцю, безумовно, доведеться домовлятися.

Що стосується новобудов, сьогодні середня регіональна ціна 1 кв метра (затверджена Мінрегіоном) складає
4765 грн: з минулого року вона не змінилася, зазначає Олена Алєксєєва, керівник регіонального відділення Фонду сприяння молодіжному будівництву. Саме ця ціна слугує відправною точкою для визначення вартості квартир за державними програмами молодіжного кредитування та «Доступного житла». Тобто держава фінансує програми, якщо забудовники не перевищують цю вартість. Але нині, за словами пані Алєксєєвої, в регіоні немає достатньої кількості об’єктів, які можна було б залучити під держпрограми.

– Напевне, забудовникам невигідно будувати за такою ціною, – каже вона.

– Ми працюємо за затвердженою ціною, але на межі рентабельності, – заявляє Віктор Маренич, керівник підприємства «Житлобуд», яке співпрацює з Фондом в рамках будівництва житла за держпрограмами.

Ринкова вартість квадратного метра в новобудовах ще минулого року сягала 6 тис грн. Якщо Мінрегіон офіційно змінить середню регіональну ціну, отримати кредит під державну програму людям стане складніше з точки зору платоспроможності.

В ТЕМУ

Кременчужанам не вдається оформити дарування або спадщину без оцінки

За новими правилами, оцінка нерухомості у випадку дарування або спадщини не передбачається, але нотаріуси її вимагають, вказуючи на правову колізію. При оформленні договорів дарування та спадкування діє нульова ставка оподаткування. Згідно з роз’ясненнями Фонду держмайна України, який посилається на Постанову Кабміну, в цих випадках оцінка майна не потрібна. Однак нотаріуси все одно її вимагають, повідомили «Телеграфу» читачі.

– Нещодавно ми отримали роз’яснення, що оцінка дійсно не потрібна. Але, з іншого боку, є нормативні документи, що регулюють стягнення держмита, згідно з яким така оцінка потрібна. Адже навіть якщо ставка оподаткування дорівнює нулю, все одно є предмет оцінки. Тобто нормативні акти суперечать один одному, і тому нотаріуси в ступорі. Навряд чи хтось візьметься оформляти договори дарування або спадкування без такої оцінки, – каже нотаріус Світлана Дудкіна.

Стаття розміщена в "Кременчуцькому Телеграфі" №8 від 20 лютого 2014р.