15 новацій свіжого Закону «Про житлово-комунальні послуги»

9 листопада Верховна Рада ухвалила новий Закон «Про житлово-комунальні послуги» (законопроект №1581-д).

Наразі новий Закон очікує на підпис Президента. Передбачено, що він набуде чинності через півроку після публікації, а деякі його положення – з 1 січня 2019 року.

Що ж революційного приготував українцям ухвалений Закон про ЖКП? «ТелеграфЪ» з’ясовував, порівнюючи старий та новий закони, і виділив 15 новацій.

1. Ремонти – за рахунок співвласників будинку

Забувайте про «шару» і про те, що «ЖЕК чи УЖКГ мають зробити капремонт» - такий сенс нового Закону «Про житлово-комунальні послуги». Закон передбачає, що усі капітальні ремонти проводяться за рахунок співвласників (тобто власників квартир у будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна — даху, підвалу, мереж тощо).

Мешканці можуть доручити управителю накопичувати на окремому банківському рахунку кошти на капремонти, реконструкцію, реставрацію спільного майна будинку.

Себто тепер у мешканців багатоквартирних будинків немає сенсу опиратися створенню ОСББ (об’єднанню співвласників багатоквартирних будинків), сподіваючись на міфічні ремонти за рахунок бюджету. Для когось це виявиться шоком. Але давайте подумаємо: у будинку приватизовано 99% або навіть 100% квартир. То чому дах чи горище має вважатися міфічною «комунальною власністю»? Чому на ці витрати міська рада має виділяти гроші за рахунок усіх платників податків – у тому числі тих, хто мешкає в індивідуальному житлі чи ОСББ? Утискаючи інші потреби: медицину, ремонт доріг? Варто просто замислитися над цим.

Доволі часто доводилося чути аргументи мешканців багатоповерхівок, що багато років, ще з радянських часів, гроші за утримання будинків платили «в нікуди». Тому й житло нині в такому жалюгідному стані. Законодавці й це врахували: закон не забороняє спрямовувати кошти бюджету на капремонти багатоквартирних будинків – у межах бюджетних програм, за рішенням міськради. Питання – у справедливих програмах та критеріях, на які саме будинки спрямовувати гроші, щоб уникнути корупції при їх розподілі.

2. Ліквідація «балансоутримувача»

У старому законі про ЖКП було поняття «балансоутримувач», яке залишилося у спадок ще від тих часів, коли квартири у будинках були неприватизовані. А відтак будинок був комунальною власністю. Проте чинний закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» уже «зламав» це уявлення, визначивши, що майно будинку (допоміжні приміщення, горище, мережі тощо) - спільна сумісна власність мешканців. Відтак чинний Закон «Про житлово-комунальні послуги» ще містив поняття балансоутримувач. Але якщо будинок не належить ні ЖЕПу, ні міській раді, то що ж тоді утримує міфічний «балансоутримувач»? На якій підставі?

У Кременчуці «балансоутримувачем» виконком визначив житлово-експлуатаційне підприємство «Автозаводське». Це остання структура, яка залишилася від ліквідованих ще у 2008 році житлово-експлуатаційних підприємств. ЖЕП «Автозаводське» тримає в себе документацію на будинки, передані в управління приватним керуючим компаніям. За новим законом про ЖКП, технічна документація має бути в управителя. Поняття «балансоутримувач» у новому законі відсутнє.

3. Вводиться послуга з управління будинком

Закон вводить послугу з управління багатоквартирним будинком і плату за неї. Якщо співвласники не створили ОСББ і не визначилися, як управляти своїм будинком, орган місцевого самоврядування проводить конкурс, а ціна на послугу з управління визначається в результаті конкурсу.
Кабмін має встановити граничну норму витрат на управління житлом, відповідно до якої нараховується субсидія на цю послугу.

Поняття «управитель» було і в старому законі «Про житлово-комунальні послуги». Однак новий закон вводить нові вимоги. Так, управитель має бути або фізичною особою-підприємцем або юрособою - суб’єктом підприємницької діяльності. На управителя покладається поточне утримання будинку та поточний ремонт.

Якщо управитель керує кількома будинками, він зобов’язаний за кожним з них вести окремий облік доходів і витрат та інформувати про них співвласників. Тобто не можна «перетягувати» гроші з одного будинку на інший, як це зараз роблять кременчуцькі керуючі компанії.

Управитель має затверджувати зі співвласниками кошторис витрат на будинок, який є невід’ємною частиною договору. Таким чином, має відпасти споконвічне питання мешканців багатоповерхівок: «А за що ми платимо комусь гроші?» Тепер усе в ваших руках – вирішуйте самі, за що платити, і контролюйте послуги. Схема стосунків наближена до тієї, що нині діє в ОСББ. В одному багатоквартирному будинку може бути лише один управитель.

Управителі мають проходити атестацію на відповідність кваліфікаційним вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)».

НА ЗАМІТКУ

Що входить у послугу управління багатоквартирним будинком

• утримання спільного майна: прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, утримання ліфтів тощо;
• купівля електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
• поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.

Разом із тим, передбачено, що обслуговувати внутрішньобудинкові системи можуть виконавці послуг за індивідуальними договорами.
Важливо розуміти: Послуга з управління будинком не є обов’язковою. ОСББ може бути на самозабезпеченні – тобто самостійно, без управителя, забезпечувати власні потреби, обравши правління та голову правління ОСББ.

4. Тарифи - за домовленістю сторін

Тарифи на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону вони є регулюються державними органами або органами місцевого самоврядування.

Це означає, що виконком не повинен встановлювати тариф на утримання будинків (навіть у тих будинках, де не створене ОСББ). Проте, як сказано вище, якщо мешканці самі не домовилися з управителем – за них домовиться виконком. І визначить, зокрема, також розмір винагороди управителю, яку мають сплатити співвласники.

Про які ще тарифи можна буде домовлятися з виконавцями послуг – поки що не зовсім зрозуміло. Хоча закон договірними тарифами декларує розвиток ринку житлово-комунальних послуг.

5. Колективний договір та колективний споживач

Закон передбачає різні моделі договірних відносин у багатоквартирному будинку: споживач комунальних послуг може бути як індивідуальним, так і колективним (ОСББ або юрособа, яка об’єднує співвласників). Так само і договір на послуги теж може бути як індивідуальним, так і колективним (у цьому випадку уповноважена особа, наприклад, голова правління ОСББ, укладає його від імені співвласників).

Модель договірних відносин мають вибрати самі споживачі. Якщо вони самостійно не обрали одну з моделей, укладаються індивідуальні договори.
Комунальні послуги з постачання та розподілу газу, постачання та розподілу електричної енергії надаються виключно на підставі індивідуальних договорів.

Відмова споживача підписати договір не звільняє його від обов’язку платити за спожиту компослугу.

6. Вводиться плата за абонентське обслуговування

Нове поняття – плата за абонентське обслуговування. Законом визначено, що це - платіж, який споживач сплачує виконавцю комунальної послуги за індивідуальним договором про надання комунальних послуг (крім послуг з постачання та розподілу природного газу і з постачання та розподілу електричної енергії, які регулюються окремими законами).

За рахунок абонплати покриваються витрати виконавців послуг, пов’язані з укладенням договорів, розподілом обсягу спожитих послуг між споживачами (так, комерційний облік води та тепла здійснюється за показниками будинкових лічильників) і стягненням плати за спожиті послуги. Тобто і зараз у тарифи закладена робота абонслужб комунальних підприємств, тепер це буде окремим рядком. Проте у ЗМІ критикують дану норму за те, що абонплата стягуватиметься незалежно від обсягу спожитих послуг.

7. Співвласники житла зможуть заробляти на спільному майні

«ТелеграфЪ» у попередній публікації розповідав про ОСББ в Харкові, яке заробляє, завдяки оренді частини підвалу. Новий закон про ЖКП передбачає, що співвласники (навіть якщо не створене ОСББ) можуть заробляти на спільному майні та спрямовувати кошти на капремонти.

Питання в іншому: чи не встигла міська рада хутко оформити право власності на ваш підвал? Або приміщення в підвалі? Так, на сесію міської ради 16 листопада виноситься проект рішення про оформлення права власності на приміщення в багатоквартирних будинках, які насправді можуть заробляти гроші самим співвласникам. Адже міська рада тепер не зобов’язана виділяти гроші на капремонти.

8. Комунальники платитимуть штрафи споживачам

За неякісні компослуги, або послуги, надані в неповному обсязі, передбачене зниження оплати і відповідальність комунальників та управителя. Вони навіть мусять платити штраф на користь споживача за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт. Розмір штрафу визначається договором.

Запроваджується перевірка якості житлово-комунальних послуг. Але порядок перевірки (підзаконний акт) ще має розробити Кабмін.

9. Акт-претензія по-новому

Якщо послуги неякісні, споживач має право оформити акт-претензію. Таку практику передбачав і старий закон про ЖКП. Строки прибуття виконавців послуг на виклик визначалися договорами. Проте в новому законі передбачено, що виконавець компослуги або управитель зобов’язаний прибути на виклик не пізніше ніж протягом однієї доби з моменту отримання повідомлення від споживача. Інакше акт підписує споживач та ще двоє споживачів із сусідніх приміщень.

Виконавцю компослуги (або управителю) дається п’ять робочих днів, щоб відреагувати на скаргу (у старому законі було три дні). Та якщо протягом 5 днів виконавець не надав відповідь на претензію, вважається, що він її визнав.

10. Споживачів «рахуватимуть»

Індивідуальних споживачів зобов’язали інформувати управителя, виконавців комунальних послуг про зміну власника житла та про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у квартирі. Порядок інформування визначається договором.

Така практика вводиться для того, щоб забезпечити справедливий розподіл спожитих компослуг. Наприклад, є показники будинкового лічильника води, який виконистовується для комерційного обліку. Відповідно до Закону «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», від показників будинкового лічильника віднімаються показники індивідуальних лічильників, вираховуються витрати на спільні потреби будинку (полив клумб тощо), а потім решта кубів води розподіляється поміж мешканцями, які не мають лічильників. І якщо офіційно в житлі зареєстровано дві особи, а фактично мешкає п’ять – така квартира автоматично «вішає» свої витрати на сусідів, які теж не мають лічильників.

11. Договір на вивіз сміття буде обов’язковим

Виводиться в окрему послугу поводження з відходами. Встановлюється, що власники або наймачі, користувачі (у тому числі орендарі) джерел утворення побутових відходів, земельних ділянок повинні укладати договори з виконавцем послуг на вивезення цих відходів. А також платити за послугу з поводження з ними та забезпечувати роздільне збирання побутових відходів.

12. Сортувати сміття стане вигідним

Закон передбачає: при роздільному збиранні побутових відходів при встановленні тарифів на послугу не враховується вартість «операцій з поводження з роздільно зібраними (відсортованими) корисними компонентами цих відходів». Тобто при роздільному зборі сміття тариф має бути меншим.

13. Субсидія – живими грошима з 2019 року

Новий закон про ЖКП дає зелене світло монетизації субсидій.

«Передбачені законодавством пільги та субсидії на оплату житлово-комунальних послуг виплачуються споживачу в грошовій формі у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України», - говориться в Законі. Ця норма почне діяти з 1 січня 2019 року.

14. Газ – за індивідуальними лічильниками

Рахунки за газ виставлятимуться на підставі індивідуальних (квартирних) лічильників – так само, як і рахунки за електроенергію. У новому Законі про ЖКП чітко сказано, що комерційний облік цих послуг здійснюється за показниками індивідуальних лічильників.

Раніше, втсановлюючи будинкові лічлльники, газовики посилалися на те, що в чинному законі «Про забезпечення комерційного обліку природного газу» нічого не сказано про індивідуальні лічильники. Передбачувано, облгази та міськгази, які «з боєм» встановлювали будинкові лічильники, у тому числі й у Кременчуці, опиратимуться новій нормі.

Водночас зауважимо: ні новий закон, ні попередні закони не містять обов’язку для міськгазів встановлювати індивідуальні лічильники в кожну квартиру. Отже, облік газу – це клопіт самих мешканців, як і капремонти в будинку.

Натомість комерційними приладами для обліку в багатоквартирному будинку тепла, гарячої та холодної води залишаються будинкові прилади. Але показники індивідуальних лічильників (у кого вони є) теж мають враховуватися при розподілі.

15. За прострочені виплати – пеня

Передбачається встановлення пені у розмірі 0,01% за кожний день прострочення виплат. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

«Нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за житлово-комунальні послуги», - сказано в Законі. Граничні строки мають бути вказані в договорах.

Положення про пеню почне діяти з 1 січня 2019 року.