За це ми платимо їм гроші: що мають робити керуючі компанії у будинках кременчужан

Кременчужанка Катерина нещодавно зіткнулась із «трубою»: необхідно було замінити застарілий «стояк», що погрожував спричинити повінь на голову сусідам. Звернулась до керуючої компанії: стояк обстежили та визначили аварійним. Замінювати його безкоштовно: за саму трубу та роботи кременчужанка не сплачувала, адже це «спільні» з іншими мешканцями комунікації.

Що входить до обов'язків компанії, а що ні?

Із квітня ми сплачуватимемо більше за послуги з утримання будинків. Адже наприкінці березня мерія Кременчука підвищила розцінки на управління житлом керуючим компаніям «Житлорембудсервіс» та «Місто для людей. Кременчук». Причиною, як завжди, називають зростання цін: мінімальної зарплати — на 67%; електроенергії — на 80%; обслуговування ліфтів — на 51%; вартості матеріалів — на 48%; дератизації — на 68%; 57% — дезінсекції. В керуючих компаніях запевняють, що підвищення розцінок дозволить надавати якісніші послуги та залучати кваліфікованих працівників.

Поки що ми не знайшли інформації про плани робіт компаній на їхніх сайтах чи інших ресурсах. Останнє підвищення розцінок на послуги з управління житлом відбулося 2018 року. Тоді ціна «квадратного метра» (тобто вартість обслуговування житла) також підвищилася на одну гривню. І теж йшла мова про підвищення якості послуг та збільшенні обсягів ремонтів.

Як зростуть суми в платіжках, і що мають робити за гроші мешканців 

Як збільшилася ціна? У середньому ціна на послугу з управління складе 5,5 грн за 1 квадратний метр. Це десь на гривню більше, ніж зараз. Тож двокімнатна квартира обійдеться у середньому на 50 грн дорожче, трикімнатна – на 60-70 грн.

У цілому договірна ціна на управління житлом коливатиметься від 1,3 грн 8,12 грн за кв. м залежно від типу будинку.

• У компанії «Житлорембудсервіс» тариф зросте на 18-25% (у середньому на чверть).
• У «Місто для людей. Кременчук» - на 23-30%, для 1-поверхових будинків, яких небагато на обслуговуванні, - до 37%.

Що та як має робити керуюча компанія за ті гроші, які сплачують мешканці?

Перелік послуг залежить від типу будинку, а також витрат на його утримання, які включені до кошторису. Проте є обов’язковий перелік робіт та послуг, що затверджується Мінрегіоном. А роботи мають бути виконані відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг. Тож, згідно з Постановою Кабміну «Про затвердження Правил надання послуги з управління будинком», серед обов'язкових послуг:

Утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прилеглої території, в тому числі:  

1. Прибирання прилеглої до будинку території та прилеглої до контейнерного майданчика для накопичення та вивозу твердих побутових відходів, утримання туалетів з вигрібними ямами (за наявності). (Не менше 6 днів на тиждень).
2. Прибирання і дезінфекція туалетів з вигрібними ямами.
3. Прибирання підвалу, технічних поверхів та покрівлі (1 раз на 1 рік ).
4. Технічне обслуговування ліфтів (постійно).
5. Обслуговування систем диспетчеризації (постійно).
6. Технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем.
7. Аварійно-диспетчерська служба – у неробочі часи, вихідні та святкові дні цілодобово.    
8. Дератизація (1 раз на рік).
9. Дезінсекція (1 раз на рік).
10. Обслуговування димових та вентиляційних каналів - димових - вентиляційних (2 рази на рік та 1 раз на рік).
11. Технічне обслуговування мереж електропостачання та електрообладнання (в т.ч. електроплит у гуртожитках), систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності). (Щоденно, цілодобово систем протипожежної автоматики та димовидалення – щомісяця, мереж електропостачання та електрообладнання).      
12. Прибирання і вивезення снігу, посипання частини прилеглої до будинку території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами. За необхідності прибирання території, призначеної для проходу та проїзду – з початком снігопаду. Посипання протиожеледними сумішами - не менше 30 разів на рік. Вивезення снігу – за необхідності.
13. Поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем гарячого і холодного водопостачання, водовідведення, теплопостачання та зливової каналізації і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на прилеглій до будинку території (в тому числі спортивних, дитячих та інших майданчиків). (У випадку виникнення аварійної ситуації чи крайньої необхідності – негайно). 
14. Поточний ремонт мереж електропостачання та електрообладнання (в т.ч. електроплит у гуртожитках), систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (за необхідності). У випадку виникнення аварійної ситуації чи крайньої необхідності – негайно. 
15. Освітлення місць загального користування і підвалів та підкачування води (постійно).
16. Енергопостачання ліфтів (постійно).

Періодичність профілактичного обслуговування елементів житлових будинків:

*Конкретна періодичність оглядів у межах становленого інтервалу встановлюється експлуатаційними організаціями, виходячи із технічного стану будівлі та місцевих умов

Граничні строки невідкладної ліквідації виявлених несправностей елементів житлових будинків:

Як контролювати послуги

Згідно із законодавством, управитель по кожному будинку має скласти:

• План-графік технічного огляду
• Графік прибирання прибудинкової території
• Графіки проведення дезінсекції та дератизації
• Графік прибирання місць загального користування
• План-графік поточного ремонту
• План-графік оглядів димових та вентиляційних каналів

У теорії, якщо є сумніви щодо того, чи виконує компанія свої роботу, можна витребувати плани та графіки, аби звіряти з реальними справами.

Також на кожну виконану роботу має бути свій «папірець». Управитель зберігає та веде технічну документацію на будинок. У нього є:

• Описи робіт на поточний і капітальний (у випадку організації його проведення управителем за рішенням співвласників) ремонт
• Акти технічних оглядів будинку
• Журнали аварійних заявок співвласників
• Протоколи вимірювань опору електромереж (за наявності);
• Акти огляду/повірки димових та вентиляційних каналів;
• Акти огляду/експертизи ліфтів (за наявності ліфтів);
• Акти виконаних робіт із дезінсекції та дератизації (за наявності);
• Акти щодо повірки вузлів обліку води на загальнобудинкові потреби (за наявності).

Ремонти: хто що робить 

Комунікації, що підведені безпосередньо у квартиру – головний біль мешканців. Те, що «спільне», ремонтує управитель із коштів, що сплачують мешканці щомісячно. Наприклад, аварійний стояк замінять безкоштовно. А от за труби, що йдуть від нього до кранів та лічильників, попросять заплатити.

• Управитель повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені.
• Він вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат.
• Зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт.
• За результатами технічного огляду будинку управитель інформує співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку у порядку, визначеному умовами договору. 
• Під час інформування управитель надає співвласникам рекомендований план капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку.
• Кошторис враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території та є невід’ємною частиною договору управління.

Послуги «на папері»: як виражати претензії

Що робити із послугою-привидом, яка нібито є, але насправді її або не надавали, або якість «кульгає»?

• Співвласники мають право на перевірку кількості та якості послуги з управління у встановленому законодавством порядку
• Мають право складати та підписувати акти-претензії у зв’язку з порушенням порядку надання послуги з управління, зміною її споживчих властивостей та перевищенням строків проведення аварійно-відновних робіт.
•  За законодавством, у випадках, коли послуга не була надана або надана неналежним чином, управитель проводить перерахунок розміру плати за послугу у порядку, встановленому Кабінетом міністрів України.

Співвласники мають право:

• На усунення управителем недоліків у строк, визначений договором або законодавством.
• Плата має зменшитися у встановленому законодавством порядку.
• Співвласники можуть отримувати від управителя штраф у розмірі, визначеному договором управління, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт.

Він ваш боржник: що зобов’язаний робити управитель

• Забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору управління.
• Від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг.
• Надавати співвласникам без додаткової оплати інформацію про ціну послуги з управління, загальну вартість місячного платежу, структуру ціни, норми споживання та порядок її надання, а також про її споживчі властивості.
• Від імені та за рахунок співвласників вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна багатоквартирного будинку 
• Інформувати співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку.
• Укласти договір із виконавцем послуги з постачання енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Забезпечувати виконання умов договору та контроль якості цих послуг.
• Організовувати виконання та виступати замовником робіт із капітального ремонту (заміни) спільного майна багатоквартирного будинку.
• У разі прийняття відповідного рішення співвласниками багатоквартирного будинку приймати на банківський рахунок, відкритий для розрахунків за окремим багатоквартирним будинком для цієї мети, внески на проведення капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку, орендну плату і плату за сервітути та забезпечувати проведення відповідних розрахунків, а також на запит будь-якого співвласника надавати інформацію про рух коштів на відповідному рахунку;
• вести облік доходів та облік витрат окремо за кожним багатоквартирним будинком та надавати співвласникам відповідну інформацію у порядку, визначеному договором управління;
• щороку звітувати перед співвласниками про виконання кошторису та подавати на погодження кошторис на поточний рік. 

Як мають правильно «воювати» зі снігом

• Місця, які недоступні для прибиральної техніки, прибираються вручну до початку роботи техніки. Із важкодоступних місць  допускається подавати сніг на смугу, що прибирається машинами.
• У  місцях в'їзду і виїзду прибиральних машин на тротуарі мають бути влаштовані пандуси з асфальтобетону або місцеві зниження бортового каменю. Ширина пандуса має бути на 0,5 м більша за ширину машини. Тротуари шириною понад 3,5 м, а також внутрішньоквартальні проїзди і двори слід прибирати, як  правило, машинами, призначеними для проїзної частини вулиць (при  задовільній несучій спроможності покриттів).
• Прибирання  прибудинкових  територій має проводитися в такій послідовності: спочатку прибирати, а у випадку ожеледі і слизькості посипати піском тротуари, пішохідні доріжки, а потім дворові території.
• Прибирання, крім снігоочищення, що проводиться під час снігопадів, треба проводити у ранкові або вечірні години.
• Сніг, що прибирається, повинен зсуватися з тротуарів на проїзну частину в прилоткову смугу, а на подвір'ях - до місць складування.
• Роботи з укладання снігу у вали і купи повинні бути закінчені на тротуарах I і II класів не пізніше 6 год. з моменту закінчення снігопаду, а на інших територіях - не пізніше 12 год.
• Сніг, що збирається на подвір'ях, на внутрішньоквартальних проїздах і з урахуванням місцевих умов на окремих вулицях,  допускається  складати на газонах і на вільних територіях при забезпеченні зберігання зелених насаджень.
• Сніг у  разі ручного прибирання тротуарів і внутрішньоквартальних (асфальтових і брущатих) проїздів повинен прибиратися повністю під шкребок. За  відсутності удосконалених покриттів сніг треба прибирати під зсув, залишаючи шар снігу для наступного його ущільнення.
• У разі виникнення слизькості оброблення дорожніх покриттів піскосоляною сумішшю має проводитися за нормою 0,2-0,3 кг/м за допомогою розподільників.
• Рекомендується   здійснювати оброблення покриттів піскосоляною сумішшю першочергових територій протягом 1,5 год., а закінчення всіх робіт - 3 год.
• Розм'якшені після оброблення льодоутворення мають бути зрушені або зметені плугово-щітковими снігоочисниками, з недопущенням їх потрапляння у відкритий ґрунт, під дерева або на газони.

Як мають прибирати влітку

• Підмітання, миття або поливання вручну чи за допомогою спецмашин повинні виконуватися переважно в ранні ранкові і пізні вечірні години.
• Миття тротуарів треба проводити тільки на відкритих тротуарах, що безпосередньо межують із прилотковою смугою, і в напрямку від будинків до проїзної частини вулиці. Миття тротуарів має бути закінчене до виконання цієї операції на проїзній частині, для чого час прибирання тротуарів повинен бути узгоджений із графіком роботи поливально-мийних машин.
• Поливання тротуарів має проводитися в міру необхідності. 

Фасади та таблички: як це має виглядати

• На фасадах житлових будинків поміщаються покажчики назви вулиці, провулка, площі, номер будинку тощо.

• Таблички з указанням номерів під'їздів, а також номерів квартир, розміщених у даному під'їзді, повинні вивішуватися біля входу в під'їзд (сходову клітку). Вони повинні бути розміщені однотипно в кожному під'їзді, будинку, мікрорайоні.

• Таблички з номерами квартир слід встановлювати на дверях кожної квартири.

Урни, а не пластикові відра

• На території кожного домоволодіння повинні бути встановлені урни. 

• Відстань між урнами має бути не менше 50 м на тротуарах III категорії, не більше 100 м - на інших тротуарах, у дворах, місцях можливого утворення дрібних відходів (перед входами в магазини тощо).

• Урни слід очищати від відходів протягом дня в міру необхідності, але не рідше одного разу на добу, а під час ранкового прибирання періодично промивати.
•  Фарбувати урни слід не рідше одного разу на рік.