Плюс 20% за рік: житло у Кременчуці подорожчало

Житло стало одним із найпопулярніших способів вкладення грошей. На тлі невисоких ставок за депозитами, багато хто вирішив за краще купити ще одну квартиру, ніж віднести гроші до банку. А ось ціни на оренду поки що вгору не пішли: на час карантину вони навіть упали і не поспішають зростати. Серед причин - квартир в оренду побільшало, опалення коштує «космос», а взимку хоча б заплатити за комуналку. Що відбувається на ринку нерухомості, скільки коштує зараз квартира у Кременчуці та скільки грошей доведеться віддати за оренду?

- За рік подорожчала вся нерухомість: як первинний, так і вторинний ринок, — зазначає керівник агентства нерухомості Стандарт. — Найсуттєвіше подорожчали квартири невеликої квадратури: однокімнатні та двокімнатні. Ми спостерігаємо підвищення на 15–20% за рік. По новобудовах подорожчання дещо вище: близько 25%.

- Із чим пов'язане подорожчання?

- Вартість основних робіт за останні півроку значно зросла. Зросла вартість будматеріалів. Відповідно, забудовники збільшують вартість квадратного метра. А коли дорожчає первинний ринок, за ним підтягується вторинне житло. У тих, хто раніше розраховував купити первинне житло, зараз, через підвищення вартості не завжди вистачає грошей на квартиру в новобудові. Тоді починають активніше купувати саме вторинне житло. Таким чином, створюється попит на вторинному ринку, але пропозицій про продаж більше не стає. У зв'язку з карантином багато хто просто перестав продавати свою нерухомість. Її здають у найм, а пропозицій про продаж мало. Зростає попит, охочих купити житло стає більше, ніж охочих його продати. Особливо зростає попит на однокімнатні та двокімнатні квартири. Беруть і гостинки, і хрущовки, бо не всі мають гроші на дорожче житло.

- Скільки зараз коштує житло у Кременчуці?

- Якщо говорити про центр, то мінімальна вартість однокімнатної квартири без ремонту у звичайному стані - від $17 тис. У нагірній частині мінімальна ціна - $15-16 тис. Трохи дешевше на Молодіжному і Раківці - від $13-14 тис. У новобудовах вартість одного квадратного метра від забудовника - від $700. Здебільшого, житло від забудовників, які пропонують адекватні ціни, викуповують ще на стадії закладання фундаменту будинку. А коли будівництво завершено, практично всі квартири вже розкуплені.

- Підвищення податку на нерухомість для забудовників у розмірі 20% ПДВ позначилося на вартості житла?

- Гадаю, що так, бо ціни піднялися. Якщо минулого року можна було купити житло за пайовим будівництвом за ціною 14-15 тисяч гривень за квадратний метр, то зараз мінімальна ціна в центрі - 17 тис. 

- Хто здебільшого купує житло у Кременчуці?

- Це місцеві жителі. Є клієнти із прилеглих районів, сіл, які продали свою землю та купують житло у Кременчуці. Але їх небагато. Хто має гроші, купують житло для подальшого здавання в оренду. У 2021 році це стало актуальним, тому що ставки на депозити в банках сильно просіли. А віддавати значну суму у доларах під 1% річних нікому не цікаво. Тому зараз намагаються вкладати у нерухомість: вона дає хоча би 5-10% річних.

- Як ринок відреагував на новини про можливе вторгнення РФ?

- На тлі новин останні два тижні ринок завмер. Покупки мало здійснюються. Клієнти телефонують, повідомляють про те, що вони беруть паузу на місяць-півтора, доки не проясниться ситуація. Усі чекають добрих новин.

- Як ситуація з курсом долара вплинула на ринок нерухомості?

- Долар підскочив за останні два тижні. Я не думаю, що курс зараз відбивається на ситуації. Нинішній стрибок не настільки значний, щоб глобально позначитися на ринку нерухомості. Але, звісно, якщо така тенденція продовжиться і долар буде по 35 грн, то це вже вплине на укладання угод. По високому курсу покупець не захоче купувати житло, і ринок зупиниться доти, доки курс не стабілізується. Або доти, доки люди не звикнуть до нових цифр.

- Нерухомість продовжить своє зростання чи зупиниться в ціні?

- Якщо все обійдеться, можливо, станеться невеликий приріст. Але, радше,  зростання цін на нерухомість поки призупиниться. Занадто багато негативних новин, і мало хто зараз розглядає житло як надійну інвестицію: всі бояться.

23 кв.м: у Кременчуці з'являться смарт-квартири

- До жовтня ми спостерігали підвищення вартості нерухомості, - каже керівник агентства нерухомості Світ нерухомості Олена Куроп'ятник. - У середньому за рік квартири подорожчали на 25%: це максимальний стрибок за останні роки. У 2021 році торгівля велася досить активно, незважаючи на дворічний карантин. Але з грудня, щойно почалися новини про можливі військові дії, зростання цін припинилося. Ринок нерухомості зараз просто завмер. До того ж курс долара пішов угору, що також позначиться на угодах купівлі/продажу.

- Що очікувати на ринку нерухомості: ціни падатимуть?

- На тлі останніх новин складно давати прогнози. За сприятливого результату, ринок заспокоїться, якщо буде рух кредитування, ринок нерухомості підніматиметься. Хоча його зростання може бути невеликим. Але важко прогнозувати: все залежатиме від подальшого розвитку ситуації.

- Яке житло найбільше користується попитом?

- Однокімнатні квартири йдуть одразу. Має попит житло невеликої площі. Таке житло з'явиться на первинному ринку: кременчуцький забудовник пішов на експеримент і в одному з будинків у під'їзді зроблять смарт-квартири. Їхня площа близько 23 кв.м. Нині це поширена практика у великих містах. Люди не хочуть збирати на квартиру все життя, тож спочатку шукають малогабаритне житло. Вартість квадратного метра на первинному ринку зараз від 17 тис. грн - близько $600. Тобто така квартира обійдеться до $15 тис. Вона буде з автономним опаленням, тому вартість комунальних послуг буде невисокою.

«Пропозицій на ринку мало»

- Вартість квартир у 2021 році однозначно зросла як на первинному, так і на вторинному ринку, - зазначає керівник “Центру нерухомості Гарант” Вадим Фісенко. - І вибору на ринку нерухомості практично немає. Квартир на продаж начебто багато, але варіантів, які задовольняють очікування покупців за відповідністю ціни, якості та розташування, практично немає. Найбільше квартир продають на Раківці та Молодіжному: там практично завжди можна знайти житло.

У зв'язку зі зростанням попиту ми спостерігаємо подорожчання нерухомості. Якщо раніше в новобудові можна було придбати житло від забудовника за ціною 12-13 тис. грн за квадратний метр, то зараз ціни близько 18 тис. грн за кв.м. А слідом за первинним ринком дорожчає житло і на вторинному. Раніше зростали ціни на однокімнатні квартири. Наразі піднялася вартість і трикімнатних квартир. Житло, яке довгий час не продавалося через великі площі, теж почали брати.

Купівлю квартири зараз розглядають як інвестицію. Тому що нерухомість дозволяє зберегти гроші та отримати невеликий дохід. Купити однокімнатну квартиру, особливо у центрі, зараз складно. Якщо таке житло виставляють на продаж, його моментально купують, навіть за нереальною ціною.

- Чи дорожчатиме житло?

- На мій погляд, на тлі негативних новин у найближчі півроку-рік зростання призупиниться. Нерухомість не зростатиме в ціні, доки ситуація не стабілізується. Проте, передумов до падіння ринку поки немає: попит на житло залишається високим. До того ж через зростання курсу долара багато хто намагається зробити надійнішу інвестицію та вкласти гроші в нерухомість, а не тримати їх у гривні.

«З вересня не могла здати квартиру»

Здавання квартир в оренду завжди було прибутковим. Але в карантинний час власники житла зіткнулися з тим, що віддавати квартиру взимку доводиться майже за комуналку, з невеликою націнкою:

- Я з вересня не могла здати свою квартиру. Комунальні платежі у моїй двокімнатці близько 4 тисяч гривень в опалювальний період. Але це моя квартира, в якій закрита одна кімната, я здаю її як однокімнатку. Хотіла 5 тисяч за все. Охочих просто не було, квартира на Першому Занасипу. Ледве здала. Зараз, якщо подивитися оголошення, то повно класних хат, які ще здаються, та їх не беруть.

Ми подивилися, як пропонують житло у місті. Власники  просять в  середньому  2500-3000 грн плюс комунальні платежі за однокімнатку. Це квартири без наворотів, у яких можна жити. Покращений варіант стартує від 4-5 тис. грн плюс комунальні. А квартири у новобудовах із «повним фаршем» - від 8 тис.

- Вартість оренди квартир також зросла, але не так критично, - зазначають в агентстві нерухомості “Стандарт”. - Хрущовки та житло без ремонту не зрушили в ціні. А ось вартість оренди квартир у новобудовах зросла. Підвищилися у ціні елітні квартири з гарним ремонтом. У новобудові оренда квартир стартує від 8 тис. грн і до 12-15 тис. грн.

Звичайні квартири господарі віддають в оренду з незначною націнкою через високу вартість комунальних послуг. Особливо це стосується квартир із великою площею, де опалення обходиться дорого. У середньому вартість оренди однокімнатної квартири - 2500-4000 грн, плюс комунальні послуги. Якщо квартира без ремонту і хороших умов, то її вартість може стартувати від 1500 грн, плюс комунальні послуги.

Ріелтори підтверджують, що зараз на ринку побільшало квартир в оренду: багато кременчужан спеціально купували другу квартиру, щоб мати додатковий дохід. Або поїхали за кордон, а своє житло здають.

- З початку карантину оренда квартир почала знижуватися, і, в принципі, досі не підвищилася, - каже Вадим Фісенко. - Нині ціни на минулорічному рівні. Вартість залежить від багатьох факторів: оренда однокімнатної квартири в центрі може коштувати 2 тисячі гривень, але є й за 6 тисяч, плюс комунальні послуги. Відіграє роль розташування, ремонт, меблі, техніка. В  центрі можна знайти адекватну квартиру за ціною в середньому від 3 тис. грн, плюс комунальні послуги. Пропозицій про оренду багато. З'явилося більше вільних для оренди квартир. Активно купували квартири ті, хто повертався із заробітків. І тепер вони здають їх у найм. Можливо, хотіли здавати житло за вищу плату, але зараз доводиться здавати за ринковою ціною.

- Чи існує проблема здати квартиру в опалювальний сезон?

- Квартир побільшало, а квартиронаймачі віддають перевагу тим квартирам, власники яких ідуть на поступки. На зимовий період господарі можуть робити додаткову знижку, особливо у трикімнатних квартирах, де вартість комунальних послуг висока. За ціною, вищою за ринкову, їх ніхто не візьме.

Порожніх офісів стає все більше: даються взнаки ціни на опалення, які зросли для бізнесу вдвічі.

- Стає складніше здавати в оренду комерційну нерухомість. Люди вже починають боятися і думають, що робити далі. Від оренди офісів не відмовляються, але ведуть діалог із власниками про те, що відмовляться від оренди, якщо її вартість підвищать. Власники йдуть на те, щоб самостійно вирішувати питання з подорожчанням опалення та сплачують додатковий платіж зі своєї кишені. А вже з весни визначатимуться, як працювати далі.