«Я стала жертвою чорних рієлторів!» Кременчужанка купила квартиру у небіжчика

До редакції звернулася кременчужанка Катерина (ім’я на прохання жінки змінено). Вона розповіла, що у 2020 році придбала скромну однокімнатну квартиру у Кременчуці. Власник перебував в іншій країні, тож квартиру продавали рієлтори, на яких він оформив довіреність. Майже через три роки після купівлі житла жінці написала донька колишнього власника. І приголомшила звісткою: угода купівлі-продажу за рішенням суду визнана недійсною. Виявилось, що власник квартири помер за 5 днів до підписання угоди про продаж квартири. Кременчужанка фактично придбала житло у небіжчика, тож угода скасовується. А квартира за рішенням суду переходить у власність спадкоємців…

Квартира до ремонту. Фото надані Катериною:

Квартира після ремонту. Фото надані Катериною:

«Власник помер за 5 днів до угоди»

«Дівчина спитала у мене, коли я заберу свої речі»

«Ми не можемо побачити момент смерті»

Ми подивились заочне рішення (воно проходило без участі Катерини), яким визнано недійсною угоду купівлю-продажу квартири. Цікаво, що один і той нотаріус посвідчив спочатку договір купівлі-продажу квартири у небіжчика, а згодом займався оформленням спадщини доньки померлого на ту саму квартиру.

Катерина надала нам запис телефонної розмови її представниці у Кременчуці з офісом нотаріуса, у якому оформлювала купівлю квартири. Її представниця запитала, як так сталося, що в нотаріальній конторі оформили купівлю квартири у небіжчика. Розмову записували на телефон. Чоловік, що взяв трубку, трохи збивчасто пояснив, що так як власник квартири перебував за кордоном та помер в РФ, вони не мали змоги побачити цю інформацію. Бо перевіряють інформацію в українському реєстрі, але «він не бачить подій, що мають місце в інших країнах, і ми не можемо побачити момент смерті». Поспівчував. Додав, що вся ця ситуація — на совісті представника власника, який мав доручення на продаж квартири. «Ну, виходить, за законом зацікавлена особа може витребувати квартиру, оскільки договір недійсний. Що робити? Зв’язуватися з цим представником, який продав їй квартиру, та з ним розбиратися…» — порадив голос у слухавці.

Також постає питання: де гроші? Адже представник власника їх отримав, але небіжчик забрати їх не міг. Виходить, вони розчинились десь між порталами…

Як не втрапити в халепу при купівлі житла: поради фахівця

За коментарем, які кроки потрібно вжити, аби не втрапити у халепу під час купівлі-продажу житла, ми звернулись до Вадима Фісенка, керівника «Центру нерухомості «Гарант».

— Перше, що потрібно зробити — оглянути квартиру або будинок, який ви розглядаєте для купівлі, та поставити низку питань власнику або його представнику. Складіть список запитань: хто власник житла, чому житло виставлене на продаж — власник переїжджає чи купує собі інше житло, чи всі власники будуть присутні під час угоди, хто зареєстрований в оселі, хто раніше проживав тощо. Потрібно з’ясувати всі моменти, навіть коли востаннє у квартирі робили ремонт, що змінювали, яка електропроводка… Уважно вислухайте відповіді. Зверніть увагу як на суть сказаного, так й на емоційну складову: як людина відповідає, як реагує на питання. Вже на цьому етапі можна зрозуміти, чи варто вести далі діалог.

Другий етап — попросіть копії правовстановлюючих документів та ідентифікаційні коди власників. Важливо до укладання угоди проконсультуватися з нотаріусом, уточнити, чи можливо оформити купівлю-продаж квартири, виходячи з наданих продавцем документів. Нотаріус перевірить квартиру за усіма реєстрами.

Можна звернутися до будь-якого нотаріуса. Обирайте його самостійно, за рекомендаціями друзів, знайомих. Якщо рієлтори наполегливо ведуть вас до свого «перевіреного» нотаріуса, варто задуматися. Також слід насторожитися, якщо вас активно підштовхують якомога швидше підписати папери: наприклад, зараз хороша ціна чи використовують інші маніпуляції, щоб якнайшвидше оформити договір.

— Що робити, якщо ми купуємо квартиру за довіреністю і не бачимо власника? Як переконатися, що довіреність дійсна — господар живий, не відкликав довіреність, або документ взагалі не фальшивка?

— В ідеалі, звичайно, укладати угоду у присутності власника. Але зараз продаж житла за довіреністю досить поширений, тому що багато людей поїхали за кордон і хочуть продати свою власність, але не мають змоги приїхати. У той час випадки, коли через це виникають проблеми із законністю оформлення угоди, поодинокі. Проте щоб підстрахуватися, до укладення договору зв’яжіться з власником об'єкта нерухомості. Попросіть контакти у його представника. Зараз існує безліч каналів відеозв’язку, тому безпосередньо зв’язатися з власником – не проблема. Під час відеозв’язку обов’язково попросіть його пред’явити паспорт, щоб переконатися, що це не підставна особа, а дані сходяться з документами на право власності. Поспілкуйтеся, поставте всі питання щодо житла, звірте з інформацією, яку надала довірена особа. Проговоріть суму угоди, отримайте підтвердження, що третя особа має право діяти від імені власника житла на підставі довіреності.

При покупці житла за довіреністю через третю особу потрібно розуміти, де знаходиться власник, чи є у нього родичі, які можуть претендувати на житло. Взагалі правомірність усіх документів перевіряє нотаріус. При проведенні правочину кілька разів пов’язується з нотаріусом, який оформляв довіреність, посвідчується в тому, що документ є чинним, адже довіреність можна скасувати у будь-який момент.

Тож при покупці житла за дорученням варто кілька разів зв’язатися з власником, уточнити, чи не змінив він свого рішення, чи все гаразд. Практикується прямо в кабінеті нотаріуса зателефонувати продавцю та уточнити, чи нічого не змінилось.

— Тобто покупець може підстрахуватися та попросити під час підписання договору купівлі-продажу власника житла вийти на відеозв’язок?

— Звичайно. Під час купівлі-продажу покупець має повне право розмовляти у кабінеті нотаріуса з власником по відеозв’язку, зробити запис цієї розмови. Проговоріть усі моменти. Наприклад, запитайте, чи дійсно людина, якій ви передаєте гроші, діє від імені власника житла, чи можете ви передати цій людині гроші. Озвучте на відео, яку суму ви передаєте. Промовляйте всі деталі, бо можуть бути різні ситуації: можливо, між власником та його представником йшлося про іншу суму. Зверніть увагу, щоб у договорі купівлі-продажу була вказана реальна сума об'єкта нерухомості, а не занижена. Так у разі виникнення непередбачуваної ситуації можна визнати договір недійсним та повернути свої кошти, а не втратити все.

Від себе додамо ще одну пораду: варто погуглити ПІБ всіх осіб, причетних до укладення угоди купівлі-продажу житла – власника, його представника, рієлторів, нотаріуса, осіб, що допомагають їм у вашій справі. Та перевірити, чи немає у них підозрілих «хвостів» з минулого у судовому реєстрі. Це допоможе визначитись, чи варто зв’язуватися з цією компанією взагалі. Адже коли ми почали шукати інформацію про рієлторів, із якими мала справу Катерина, то не знайшли про них інформацію на сайтах з нерухомості, де зазвичай рієлтори рекламують себе та вивішують фото, назву компанії та інші відомості. Але знайшли прізвище одного з них в інтернет-матеріалах, де згадувалось про квартирні оборудки. А пошук у судовому рєєстрі дозволив знайти рішення, з яких випливає, що рієлтори раніше були засуджені за статтєю «шахрайство».

P. S. Ми також залишаємо за усіма учасниками цієї історії право на висловлення та публікацію власної точки зору щодо викладених подій.

Здійснено за підтримки Асоціації “Незалежні регіональні видавці України” в рамках реалізації проєкту Хаб підтримки регіональних медіа. Погляди авторів не обов'язково збігаються з офіційною позицією партнерів