Якому бізнесу влада продала топові приміщення в центрі за ціною малосімейки 

Восени минулого року влада дала «зелене світло» продовженню приватизації комунального та державного майна в Україні, яка була фактично призупинена під час війни. Разом з цим, поновився і продаж приміщень, що належать кременчуцькій громаді. Колишні комунальні аптеки, бібліотеки, реорганізовані поліклініки та управління знов пішли на продаж. Частина з них вже продана. Багато з них —  приміщення з «козирним» місцем розташування на центральних вулицях міста. Так, ці приміщення не бачили «євроремонту», але вони мають ідеальне розташування для бізнесу. Хто і за якою ціною купує це майно? Ми розповімо про це у серії публікацій, присвяченій кременчуцькій приватизації.

Вул. Соборна, 4/28

• Площа (кв.м): 87,87
• Продано за ≈ $23 тис., вартість кв. м. ≈ $260. 
• Вкладено в ремонт (невід'ємні поліпшення) ≈ $16,5 тис. 
• Кому: ФОП Радіонов Кирило Сергійович
• Рік продажу: 2020-й

Колись у цьому приміщенні розташовувалась комунальна аптека. Мережу комунальних аптек закрили як збиткову. Зараз у цьому приміщенні розташований магазин мережі з продажу європейських товарів Fammy.

Як приміщення біля площі Перемоги міська влада продала за $260 кв. м?

У 2018 році мерія віддала приміщення колишньої комунальної аптеки в оренду: договір з підприємцем одразу уклали на 10 років, призначення — кафе. 

Мешканці будинку виступили проти кафе, бо переймались за надійність конструкції під час перебудови. Звернулись до мерії, проте посадовці прийняли бік підприємця.  Однак кафе так і не з’явилось. 

У листопаді 2019 року орендарю  дають добро згоду на здійснення невід’ємних поліпшень. Підприємець вкладає у ремонт понад 86% від «ринкової вартості об'єкта». У квітні 2020, у самий розпал «ковіду», орендоване приміщення включають до списку об'єктів, що підлягають приватизації. У той же ковідний липень, міська влада погоджує умови продажу (близько 620 тис. грн) та підписує з орендарем договір купівлі-продажу. Згідно з курсом валют на день укладення договору (27,15 грн за дол), кременчуцька громада за приміщення на перетині Соборної та Перемоги, розміром з дві трикімнатні «хрущовки» отримала приблизно за $23 тис. Ось скрін з договору купівлі-продажу від 15.07.2020 р.

Що зараз можна придбати за ціною $260 за кв. м?

Наприклад, за схожою ціною за квадратний метр продають малосімейку на Молодіжному, що потребує ремонту.

А ось комерційне приміщення на Молодіжному за схожою ціною:

А от приміщення для бізнесу у центрі коштує в 4 рази дорожче. Приклад продажу трикімнатного офісу по вул. Соборній. Вартість — близько $1200 за кв. м.

А це приклад офісів на Університетській та Українського Відродження. Вартість — 1 тис. дол за кв. м.

Є магазини ще дорожче за квадратний метр, дані сайту dom.ria.

Приміщення колишньої аптеки продали ФОП «Радіонов Кирило Сергійович». Підприємець також пов’язаний з іншим бізнесом у цій же будівлі по вул. Соборній: «Львівська майстерня шоколаду». За даними сервісу відкритих даних Youcontrol, пан Радіонов є керівником та бенефіціаром «Львівські шоколадні традиції». 

Наші кременчуцькі колеги публікували, що «Львівська майстерня шоколаду» має зв’язок із дружиною Віталія Малецького: її помічали як помічницю при проведенні майстер-класів та акцій у кафе.

Ми не можемо стверджувати, що родина посадовців має відношення до згаданого бізнесу. Ми можемо констатувати успішність пана Радіонова як підприємця.

З 2014 року щорічно отримує від виконкому погодження на розташування тимчасових споруд для продажу напоїв та їжі у парку Придніпровський, МПК, а також у попередні роки у сквері Сосновий. 

А також є засновником ряду підприємств, принаймні два з яких також отримали право викупу кількох комунальних приміщень: про це ми розповімо пізніше.

Пан Радіонов також відомий спортсмен, майстер бездоріжжя, що неодноразово ставав чемпіоном України.  Пробував себе у політиці. У 2013 році висувався від партії «Фронт змін» як депутат на окрузі, який «звільнився» через обрання нардепом гонщика Юрія Шаповалова (у 2010-2012 роках Шаповалов також був депутатом Кременчуцької міської ради від «Фронту Змін»).

Вулиця Академіка Маслова, буд. 15/4

На першому поверсі цієї будівлі знаходились значні площі, які належали громаді міста. Зараз ми бачимо, що перший поверх зайнятий відомими мережами. Комунальні приміщення міська влада продавала частинами, у різний час та різним підприємцям. Проте врешті решт, майже 700 кв. м першого поверху зосередились в компаніях, асоційованих з конкретним підприємцем.

Середня вартість продажу комунальних приміщень у будинку по вул. Маслова склала приблизно $200 кв.м, лише одне невелике приміщення викупили за $400. А тепер деталі.

Приміщення № 1, вул. Академіка Маслова, буд. 15/4

• Площа (кв.м): 440
• Продано за ≈ $92,3 тис., вартість кв. м. ≈ $209.
• Вкладено в ремонт (невід'ємні поліпшення) ≈ 51 тис.
• Кому: ЮАПОЛЬ
• Рік продажу: 2021-й

Багато років перший поверх цієї будівлі займали управління юстиції та держвиконавці. Кілька років тому вони виїхали. Тоді посадовці заявили, що приміщення займе фотостудія. 

Ми обійшли будівлю. Побачили магазин Fammy, Eva та аптеку. Допоможіть нам знайти у будівлі фотостудію на площі 440 кв. м. 

22 червня 2021 року пройшов аукціон з права оренди приміщення. Переможцем стала компанія «ЮАПОЛЬ». Дуже юна компанія була зареєстрована практично за три тижні до аукціону. Тобто, на момент початку прийому  заявок від охочих майбутній переможець ще не існував.

Його єдиним конкурентом стала ТОВ «НАІСА», яку створили ще пізніше — за тиждень аукціону (згідно з відкритими даними).

Отже, за право оренди 440 кв. м на центральній вулиці змагались дві щойно створені компанії. «Наіса», яка має статутний капітал 1 тис. грн, під час аукціону запропонувала майже 140 тис. грн щомісячної плати за оренду приміщення. Пропозиція ТОВ «Юаполь» на аукціоні була вдвічі менша — близько 70 тис. грн на місяць. Перемагає ТОВ «Юаполь».

Вже за півтора місяця міська влада надає юному ТОВ «ЮАПОЛЬ» дозвіл на здійснення невід’ємних поліпшень  орендованого комунального майна. Тобто, ремонт для ведення власного бізнесу. 

Відзначимо, що приміщення, про яке йде мова, було у досить пристойному стані. Ось, як воно виглядало після звільнення службами: 

Якщо вкласти у ремонт приміщення понад 25%, орендар отримує можливість викупити його в обхід аукціону.

Молодий та енергійний орендар робить ремонт за три місяці. Вже у листопаді мерія  затверджує рішення про продаж приміщення. Надалі підприємець «розбиває» велике приміщення на кілька окремих (дані з витягу держреєстру).

Створена 5 місяців тому компанія «Юаполь», яку очолює 25-річний керівник, сплачує приблизно $92 тис. за 440 кв. м. Вартість квадратного метра на першому поверсі у центрі міста склала $209 за квадрат. 

З моменту передачі приміщення в оренду до моменту продажу пройшло всього 4 місяці. Чи було рентабельно так швидко віддавати за ціною $209 за квадрат приміщення, що приносило у бюджет понад $2550 щомісяця орендної плати? 

Ми вже демонстрували, що у центрі за комерційну нерухомість просять приблизно $1000 за кв. м. А за ціною продажу приміщення на Маслова у ковідний час вже не придбати навіть малосімейку на Раківці.

І знов знайомі обличчя

Згідно з даними з Єдиного державного реєстру, вид діяльності компанії «ЮАПОЛЬ» — діяльність у сфері фотографії. Засновник —   Кузьменчук Дмитро Андрійович.

Зазначена підприємцем адреса дивним чином збігається з адресою ще двох підприємців (дані Єдиного державного реєстру):

ФОП Радіонов нам вже знайомий по приватизації приміщення комунальної аптеки по вул. Соборній, де зараз знаходиться Fammy. За дивним збігом обставин, по вул. Маслова 15/4 ми також зустріли цей магазин.

Приміщення № 2, вул. Академіка Маслова, буд. 15/4

• Площа (кв.м): 35,1
• Продано ≈ за $13 тис., вартість кв. м. ≈ $372
• Вкладено в ремонт (невід'ємні поліпшення) ≈ $3,5 тис. 
• Кому: «Юаполь»
• Рік продажу: 2023

У січні 2023 року вже відома нам компанія «Юаполь» виграє конкурс оренди на приміщення та сплачує 13 тис. грн в місяць за 42,1 кв. м. У червні 2023 року міська влада надає компанії дозвіл зробити невід'ємні поліпшення. Після поліпшень фасад має такий вигляд.

Приміщення зменшується на 7 кв. м. У стіні прорубують двері на місці, де раніше було вікно. А інший запасний вхід з боку двору «замуровують».

Нові двері виходять практично на проїзну частину: тротуар дуже вузенький. Готують місце під нову вивіску, тож скоро дізнаємось, хто поселиться в колишньому комунальному приміщенні.

У лютому 2024 року міська влада затверджує умови продажу та компанія викупає приміщення. Вартість — приблизно $13 тис. Це $370 за квадрат — рекордна сума для викупу комунального майна. З дати оренди до моменту продажу пройшов рік та місяць.

Приміщення № 3: вул. Академіка Маслова, буд. 15/4

• Площа (кв.м): 194,7 
• Продано ≈ за $42,1 тис., вартість кв. м ≈ $216
• Вкладено в ремонт (невід'ємні поліпшення) ≈ $13,2 тис.
• Кому: Кременчуцька міська друкарня
• Рік продажу: 2020-й

У листопаді 2019 року виконком надає право на невід'ємні поліпшення ТОВ «Кременчуцька міська друкарня».

Компанія вкладає у ремонт $13,2 тис. — це понад третина від  затвердженої посадовцями вартості приміщення. У липні 2020-го, у розпал ковіду, міська влада затверджує умови продажу приміщення. Його продають за $42,1 тис., вартість квадратного метра — $216. З моменту оренди до продажу проходить пів року.

Наразі ми не знайшли ТОВ «Кременчуцька міська друкарня» серед власників приміщень по вул. Академіка Маслова, буд. 15/4. Згідно з витягом з держреєстру, зараз власник цього приміщення — компанія «Крем-Терра».

Договір про продаж комунального майна

Витяг з держреєстру

За даними відкритих реєстрів, засновник компанії Крем-Терра (діяльність у сфері фотографії) — Радіонов Кирило Сергійович.

Отже, група комунальних приміщень у центрі, на вулиці Соборній та Маслова були продані владою за ціною $200-260 за квадрат у 2020-2021 роках (наразі за таку ціну можна знайти лише малосімейку) та близько $370 за квадрат у 2023-му (середня вартість ціни квадратного метра у центрі — понад $700). Приміщення придбані різними компаніями, проте усі мають чи мали зв’язок з одним талановитим підприємцем.