Житло у кредит

Кредити на нерухомість дорожчають, але й ціни на  житло не стоять на місці. Як зекономити на іпотеці? Скільки треба заробляти, щоб осилити виплати за житловим кредитом? «ТелеграфЪ» досліджував особливості життя у борг.

Скільки-скільки?

Нерухомість дорожчає. За даними Держкомстату, у квітні порівняно з груднем минулого року вартість житлового будівництва підскочила на 9%. А якщо зростають у ціні нові квартири, то й вторинний ринок відгукується тим самим.

Банківські ставки теж зростають. На минулому тижні найдорожчий житловий кредит, який ми знайшли, «коштував» 18,5-18,9% річних у гривні. Цього тижня, обдзвонивши кілька банків, з’ясували, що є вже й 20% річних.

Якщо ви все ж вирішили позичити гроші в банку, будьте готові розщедритися на кредит одразу, оскільки сплата відсотків за користування ним – лише верхівка айсберга.
Тож, якщо врахувати всі ваші витрати – переплатити доведеться набагато більше, ніж ті відсотки річних, які пропонує банк. Щоправда, Нацбанк зобов’язує банки показувати так звані реальні процентні ставки. Тобто вам мають надати повну роздруківку, де, окрім ваших платежів за кожен місяць користування кредитом, має бути вказана сума переплати (з урахуванням комісійних банку тощо) та скільки вона складає у відсотках річних – це і є реальна процентна ставка. Так, в одному з банків, який співпрацює із державною іпотечною установою (ДІУ) і пропонує дешевий кредит під 13% річних у гривні, нам зробили розрахунок реальної процентної ставки. Вона склала 15,2%.

Де дешевше?
Значна частина українських банків співпрацює із Державною іпотечною установою. Завдяки її ресурсам банки пропонують більш дешеві іпотечні кредити. Тобто у даному випадку банк виступає посередником, однак різні банки продають дешеві кредитні ресурси ДІУ все ж за своїми процентними ставками, які, однак, нижчі, ніж ставки по суто банківських програмах кредитування. Так, якщо на перше травня середня ринкова вартість іпотечного кредиту у банках  України склала  17,76%, то за ставками ДІУ – 12,33%.

Чому ж тоді всім бажаючим поголовно не скористатися програмою ДІУ та не зекономити? Та тому, що державна установа пред’являє більш жорсткі вимоги до клієнта, ніж самі банки. Це стосується насамперед інформації про доходи позичальника.

Отже, щоб взяти кредит за програмою ДІУ, потрібно відповідати таким вимогам:
• Мінімальний аванс за житло повинен складати 25%.
• Ваша щомісячна виплата за житловим кредитом  не повинна перевищувати 40% ваших чистих доходів.
• Ваші щомісячні витрати на іпотеку разом із іншими кредитами не повинні перевищувати 50% від чистих доходів.

В одному з банків нам розрахували щомісячні платежі за класичною схемою на 20 років за програмою ДІУ при сумі кредиту 200 тисяч гривень.
2866, 13 грн – це сума платежу за кредитом у перший місяць.
5732, 26 грн – таким має бути чистий щомісячний дохід позичальника, інакше вам просто не дадуть відносно дешевий кредит за державною програмою.
Банки ж, як правило, вдовольняються більш лояльними вимогами до клієнтів: це стосується як авансу за житло (вимагають менше, ніж ДІУ), так і до доходів. Так, за банківською «нормою», після виплати кредиту на кожного члена вашої сім’ї (в тому числі неповнолітніх дітей)  повинно залишитися по прожитковому мінімуму. Для працюючих нині це 647 грн; для дітей віком до 6 років – 538 грн; для дітей віком від 6 до 18 років - 678 грн).

Тепер порахуємо, у скільки обійдеться банківське кредитування – ті самі 200 тисяч гривень на 20 років, але під 18% річних
3882, 52 грн –  це сума платежу за кредитом у перший місяць.
5176 грн – такою має бути сума доходів сім’ї з двох осіб.
Як бачимо, «державні» умови не дуже й відрізняються від банківських…Якщо чітко все порахувати. Щоправда, якщо вам потрібна менша сума кредиту, але ви не відповідаєте умовам позичальника ДІУ, тоді взяти під більші відсотки у банку – це вихід для вас.

За розрахунком банку по «дешевому» кредиту за стандартною схемою погашення під 12% у гривні людина, позичивши 200 тисяч, переплачує за 20 років на відсотках 241 тисячу гривень – навіть більше за позичену суму.

Найбільш дешеві кредити можна отримати через державний Фонд сприяння молодіжному будівництву. Але такі умови лише для тих, кому ще не виповнилося 35 років. Позичальники мають стояти на квартирній черзі.

Наразі Фонд пропонує кредитування за двома програмами: перша – під 3%, друга –  з частковим погашенням відсотків комерційному банку.
Особливості обох програм пояснив «Телеграфу» Олександр Каменєв, керівник регіонального представництва Фонду сприяння молодіжному будівництву.

Державний кредит

Його видають під 3% річних. При цьому позичальникам навіть дають пільги:
• якщо у вас дитина – кредит буде безвідсотковим
• якщо дві дитини – держава сплатить за вас 25% позиченої суми
• маєте трьох дітей – погасять уже 50% вашого кредиту.

Проте на такі пільгові умови нині у Кременчуці черга – близько 150 кандидатів на кредитування. (Черговість і визначається рейтингом).

– Кандидат заповнює анкету, де вказує усі подробиці: сімейний стан, доходи і навіть заслуги у спорті чи наукове звання. За цими даними складається рейтинг. Це як черга, тобто кожна деталь впливає на те, коли вам нададуть кредит, – пояснив пан Каменєв.

Кредит через банк

Банк видає кредит під «свій» відсоток (скажімо, це 18%). Але Фонд сприяння молодіжному будівництву погашає облікову ставку Нацбанку (на сьогодні це 12%, але ставка може змінюватися). Таким чином, позичальник сплачує лише 6% за кредит.

Кандидат на такий кредит теж має відповідати всім умовам Фонду, вони теж заповнюють анкету. Але черги за такими кредитами нині немає.

• Разова комісія банку за користування кредитом (0,95-5% від суми  кредиту – розмір комісії встановлює банк).

• Аванс або перший внесок (10-25%). Як правило, чим старший клієнт або чим менші його доходи, тим більший аванс просить банк. Без першого внеску зараз банки майже не кредитують.

• Нотаріальні витрати (приблизно півтори тисячі гривень).

• Страхування майна, життя позичальника (щорічне), деякі банки вимагають ще титульне страхування (від внесення змін у документах на нерухомість).

Окрім цього, ви заплатите, звичайно, і за оформлення придбаного житла: нотаріусу, збір до Пенсійного фонду, державне мито. Набігає кругленька сума (приблизно 10 тисяч гривень) – і це без першого авансу за житло.

На чому зекономити
Юлія Пустовіт, начальник кредитного відділу КФ АКБ «Індустріалбанк»:
– Якщо через низькі доходи ви не можете взяти кредит за програмою державної іпотечної установи, спробуйте знайти поручителів за позикою. У цьому випадку плюсуються ваші доходи з доходами поручителя – і ви можете пройти за умовами ДІУ.

У зв’язку з нестабільним курсом долара,  люди часто запитують, чи вигідно брати кредит у цій валюті. Нині це вигідно. Банки кредитують у доларах під менші відсотки. Тим більше це вигідно, коли долар дешевшає, а ви отримуєте доходи у гривні. Аби українцям стало невигідно брати кредит у доларах,  курс має підвищитися до шести-семи гривень за долар, а такі тенденції повністю відсутні.

Як дорожчало житло
Дані наведені у гривнях відповідно до офіційної інформації Держбуду про вартість квадратного метра спорудження житла на Полтавщині на 1 січня  кожного року. Із першого квітня вартість квадратного метра житла складає вже 3828 грн. За підрахунками Олександра Каменєва, квадратний метр дорожчає на 0, 16% за добу. Якщо така тенденція збережеться, у поточному році нове житло може подорожчати на 58,1% річних – значно більше, ніж складають ставки за іпотечними кредитами у банках.
Висновок: доки існує інфляція, кредити вигідні, навіть враховуючи переплату.